부동산 경매 절차 , 나만 모르는 거였어?

 

 

 

 

 경매 집행은 채권자의 이익 보전과 담보물건의 유동성을 제공하는 사법절차이며, 민사집행법에 근거를 두고 있다. 부동산 경매는 크게 강제경매와 임의경매 두 가지로 분류된다. 강제경매는 가압류나 압류 등 채권의 경우 차용증 하나만으로는 경매를 신청할 수 없으므로 경매개시를 목적으로 한 소송을 제기하여 받은 판결문을 권원으로 진행하는 경매절차다.  반면 임의경매는 근저당, 저당과 같은 물권을 가진 대출을 실행할 때 작성하는 담보권을 권원으로 바로 진행하는 경매방식을 의미한다.

 

 

 

 부동산 경매 절차는 먼저 목적 부동산을 확보하고 현금화 과정을 거쳐 채권자의 권리를 보장하는 과정을 거치게 된다. 2002년 7월 1일 부터 민사집행법이 개정되어 인도명령제도나 강제집행 등의 경락자를 위한 법이 보완되면서 최근에는 경매가 대중화되고 있는 추세이다. 

 

 

 

 경매에 도전하기 전 부동산 경매의 전체적인 과정을 알아야 한다. 채무를 변제받지 못한 채권자는 연체가 3개월간 지속될 경우 부실채권으로 분류하여 경매를 통해 채권의 수익을 보전하고자 한다. 채권자가 경매신청을 하게 되면 해당 법원은 경매개시결정을 통해 해당 부동산을 압류한다. 이는 관할 등기소에 경매개시 결정에 관한 사항을 기입등기 촉탁하여 등기사항 전부증명서에 기입하게 된다. 

 

 

 

 강제경매의 경우 집행할 수 있는 집행권원이 필요한데 이는 판결이 확정된 종국판결문, 가집행 등의 선고를 확정한 판결문, 화해조서, 지급 명령문, 화해권고 결정문 등을 말한다. 임의경매의 경우 담보권/저당권을 확인하여 신청이 합당하다고 판단되는 경우 임의경매 개시 결정이 진행된다. 강제경매의 경우 채무자에게 경매개시 결정 정본이 송달되나, 임의경매의 경우 채무자를 비롯한 소유자에게도 송달되는 것이 특징이다.

 

 

 

 경매 대상 부동산이 압류되면 집행법원은 채권자들에게 배당 요구에 대한 기한을 정하여 공고하게 된다. 통상 경매개시 결정에 대한 효력이 발행한 날을 기준으로 1주일 내 경매개시 결정에 관한 취지와 배당요구 종기일을 결정 및 공고한다. 배당요구 종기일은 첫 매각기일 이전에 무조건 결정되며, 이 기간 내에 배당요구를 하지 않는 경우 배당을 받을 수 없기 때문에 이해관계인 및 채권자는 반드시 배당신청을 해야 한다. 배당요구를 기한 내에 하지 않는 경우 본인보다 후순위 채권자가 배당을 받는다 해도 부당이득 반환청구를 통해 배당을 돌려받을 수 없다.

 

 

 

 일반적인 채권자나 경매개시결정 후 가압류 채권자, 국세 교부청구권자 그리고 우선변제청구권이 있는 채권자(소액임차인, 확정일자부 임차인, 근로기준법 상 임금채권자, 상법 상 고용 이해관계인 등 )들은 배당요구 기일 내 배당요구 신청을 해야 하지만 예외적으로 경매개시 결정 전 등기를 마친 담보권자, 임차권 등기권자, 체납처분으로 인한 압류 등기권자, 가압류권자, 배당요구 종기 전 이중 경매개시 결정이 된 이중 경매 신청인들은 배당요구일에 배당신청을 하지 않아도 배당을 받을 수 있다. 

 

 

 

 배당 신청접수를 완료한 집행 법원은 매각할 부동산의 지리적 위치, 점유관계, 보증금 등 현황을 조사하도록 명하고 감정인을 통해 해당 부동산의 가치를 평가하게 된다. 법원은 감정인의 평가의견을 종합하여 최저 매각 가격을 결정하게 된다. 집행 법원은 해당 부동산의 현황을 조사한 후 매각물건명세서를 작성하게 되는데, 매각물건명세서상 중대한 하자가 있는 경우 국가가 매수인에게 손해를 배상할 책임 있기 때문에 가장 중요한 문서다.

 

 

 

 매각물건명세서 상에는 등기에 표시되지 않는 임차인의 보증금, 임차인 배당여부, 전입일, 확정일자, 추가 인수 여부, 특수권리관계들을 명시하게 된다. 특히 부동산 등기상 가처분으로 매각으로 인해 효력을 잃지 않는 권리나 매각에 의해 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 등 권리사항들을 자세하게 표시하게 됨으로 부동산 등기부등본과 같이 꼭 살펴봐야 한다.

 

 

 

  집행법원은 채권자 및 조세 교부청구권자들에게 채권의 원금과 이자비용 등을 포함한 채권 계산서를 배당요구 종기일까지 제출하라고 최고한다. 이는 경매 절차를 통해 최저 매각 가격으로 채권에 우선하는 경매집행비용을 제한 금액이 채권을 보전할 수 있는지 여부(잉여의 가망)를 확인하고 교부청구권을 제출하도록 유도한다.

 

 

 

 부동산 매각방법은 호가경매와 기일입찰 방법이 있지만 현재 대한민국 법원에서는 매각기일에 입찰 및 개찰을 진행하는 기일입찰의 방법으로 매각을 진행하게 된다. 기일입찰의 경우 입찰을 진행하여 기일입찰표를 받게 되며, 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신 신고인을 지정하게 된다.  

 

 

 

 기일입찰표에는 사건번호, 입찰자의 인적사항, 부동산의 표시, 입찰가격, 대리인의 경우 대리인 인적사항과 위임장, 매수신청 보증금액 등을 기재하고 동봉해야 한다. 입찰봉투를 제출하면 취소, 변경, 교환이 불가하므로 신중을 기해야 한다. 일반적으로 매수신청 입찰보증금은 최저 매각 가격의 10% 이지만 변경된 경매사건의 경우 20%를 요구한다.

 

 

부동산 경매투자 당장시작하기 Vol.2 경매 입찰방법

 

 

 

 개찰 후 법원은 최고가 매수인과  차순위 매수 신고인을 정하게 되는데 이는 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 않을 경우 본인의 입찰에 대해 매각을 허가해 달라는 취지의 신고다. 차순위매수신고인을 신청하는 경우는 최저 매각 가격 이상이어야 함과 동시에 최고가 매수 신고액에서 매수신청 보증금액을 제한 금액을 초과한 경우만 받아들여진다.

 

 

 

 법원은 매각기일에 최고가 매수 신고인을 상대로 매각 허가 결정 여부를 결정한다. 매각 허가 결정은 매각 허가에 대한 이해관계인의 의견을 참작하지만 이에 손해를 보는 이해관계인의 경우 즉시항고를 신청할 수 있다. 이의를 제기한 이해관계인은 매각 결정 선고일로부터 1주일 내에 항고장을 원심법원에 제출해야 한다. 또한 항고를 하는 이해관계인은 매각대금의 10%를 공탁하여야 하며, 원심법원은 항고장을 접수한 날로부터 7일 이내 매각 허가 결정을 내리게 된다. 채무자나 소유자가 제기한 항고에 대해서는 공탁금을 반환받을 수 없지만, 제삼자의 항고에 대해서는 공탁을 돌려받을 수는 있으나 매각대금의 손해 지연배상금에 대해서는 반환받지 못하고 배당 재단에 편입된다.

 

 

 

 매각 허가 결정이 확정되면 법원은 매각대금 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금을 납부하라는 통지서를 발송한다. 매수인은 배당표의 실시에 관계된 채권자들이 승낙하는 경우 매각대금의 한도 내에서 매각대금의 지급에 대신한 채무를 인수하여 인수한 채무에 상당하는 매각대금의 지급의무를 면제받을 수 있다. 또한 배당받을 채권자가 매수인과 동일인일 경우 매각 결정 기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다. 

 

 

 

 만약 최고가 매수인이 잔금을 납부하지 않으면 해당 법원은 재매각 절차를 진행하게 된다. 다만 차순위 매수 신고인이 존재하는 경우 차순위에 대한 매각 결정을 내리게 된다. 통상적으로는 이전 최고가 매수 신고인이 재매각 절차에 참여하지 못하지만 연 20%의 지연이자와 재매각절차의 집행비용 그리고 매각대금을 완납한 경우 재매각 절차를 취소하고 소유권이전에 대한 권원을 얻을 수 있다.

 

 

 

 최고가매수신고인이 매각대금을 모두 납입하면 매수인은 소유권 이전등기와 매수인이 인수하지 않는 권리에 대한 말소등기를 촉탁할 수 있다. 또한 해당 부동산의 채무자나 임차인 등 점유자가 목적 부동산을 인수하지 않는 경우 매수인은  매각대금 납부일을 기준으로 6개월 내에 인도명령 신청을 할 수 있다. 매수인은 인도명령 결정문을 권원으로 하여 강제집행을 진행할 수 있고 6개월이 초과한 경우에는 명도소송을 제기하여 목적 부동산의 점유를 얻을 수 있게 된다.

 

 

 

  부동산의 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일에 이해관계인과 채권자들을 상대로 배당을 진행한다. 이때 채권자들은 배당요구의 종기까지 제출하였던 채권계산서를 근거로 배당이 진행된다. 다만 배당표는 배당기일 당일에 교부되므로 이의를 제기하고자 하는 경우에는 배당금액을 미리 계산하여 당일 교부되는 배당표와 본인의 채권 계산금액과 상이할 경우 즉시 이의제기를 하여야 하고, 이의제기를 한날로부터 1주일 내에 소제기증명을 하여야 한다.

 

 

 

부동산 경매절차 (출처 : 대한민국 법원)

 

 

 

 부동산 경매는 결국 채권자들의 권리를 보전하기 위해 진행되는 것이다. 이해관계가 첨예하게 대립되는 곳 중 하나가 경매법정이므로 본인의 이해득실과 법원의 진행 절차를 최대한 존중하면서 자신의 의견을 개진하여야 한다. 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다는 말이 있다. 입찰금액을 잘못 작성하거나, 채권 계산을 하지 않고 배당표를 받는 경우, 매각대금 납부일을 지키지 못하는 등의 실수는 용납되지 않는다. 경매절차를 정확하게 인지하고 경매법정 내에서 본인의 권리를 최대한 지켜야 한다.