부동산 대세 하락 ? 상승 ?, 부동산 전망 실물경제 부터 확인해보자

 

 

 

 최근 금융시장의 충격과 실물경제가 동반 침체되면서 체감경기는 날로 악화되고 있는 상황이다. 실제로 소상공인과, 중소기업의 실업자가 120만 명에 달하고 있고, 구직급여 신청자가 급증하고 있는 게 현실이다. 다행히도 정부에서 4차 비상경제회의를 개최하여 32조 원 규모의 실물 피해대책과 100조 원 금융안정대책, 18조 규모의 긴급재난지원 등의 정책으로 실물경제를 지원하고 있고, 추가 확진자 수도 급감하면서 경기 충격은 진정세가 되는 모습이다.

 

 

 

 하지만 서울 강남을 필두로 한 부동산 가격은 하락세로 전환되고 있는 추세다. 전국 아파트 매매가격 변동률을 보면 서울 -0.04%, 인천 0.29%, 경기 0.17%, 대구 -0.04%, 부산 -0.03% 등 전반적으로 부동산 가격은 하락하고 있는 추세다. 서울의 경우 코로나 19 확산으로 인한 시중 유동성 감소와 정부 대출규제, 보유세 강화 등의 원인으로 관망세가 이어지고 있는 추세다. 경기도의 경우 최근 가장 상승률이 높았던 수원시도 2월 조정지역 지정 이후 보합세로 돌아서고 있다. 세종시도 단기적으로 급등한 가격을 반환하고 있으며, 경제위기에 대한 매수심리가 위축되어 0% 변동률을 보였다.

 

 

4월1주 부동산 매매가격 변동률 (출처 : 한국감정원)

 

 

 매매 지수 변동률 뿐만 아니라 전세 가격도 상승폭이 축소되었다. 전국 전세 가격 변동률은 0.03%로 서울 0.03%, 경기도 0.04%, 세종 0.01% 대구 -0.01%, 부산 -0.01%를 기록하였다. 서울은 기본적으로 코로나 19 예방을 위한 사회적 거리두기 정책의 연장으로 부동산 거래 자체가 없는 상황이며, 기존 재개발 정비사업으로 인한 이주 수요가 있는 지역 중심으로 전세 가격을 유지하고 있다. 세종의 경우는 예외적으로 신규 입주물량이 감소하면서 매물 부족 현상이 지속되고 있고, 행복도시 내의 상대적 저평가 지역 중심으로 전세 가격이 상승하고 있다.

 

 

4월1주 부동산 전세가격 변동률 (출처 : 한국감정원)

 

 

 현재 부동산 시장을 보면 매매와 전세는 기존 대비 가격이 빠지고 있는 추세이며, 특히 단기적으로 가격이 급등한 지역 중심으로 하여 상승분을 반납하고 있는 모습이다. 지난 3년간 꾸준히 올라왔던 부동산 가격은 최근 상승폭을 줄이고 이후 보함세에서 하락세로 이어질지 아니면 상승폭 하락에서 재차 상승할지는 아무도 모른다. 다만 부동산 가격 하락세가 언론에서 보도하는 것 처럼 나라가 망할 것 만큼 큰 폭으로 떨어지는 것은 아니라는 점이다. 부동산 시장은 향후 코로나19의 진정세와 실물경제 회복 추이를 살펴야 할 것이다.

 

 

 

 다만 `20년2월 말의 국내은행 원화대출 연체율 추이를 통해 대한 미국 경제주체들의 재정건전성을 살펴보는 것 또한 하나의 현재의 시장 상황을 살필 수 있는 요긴한 수단이 된다. `20년 2월 말 국내은행의 원화대출 연체율은 0.43%로 전월 대비하여 0.02%가 상승하였고, 전년 동월 대비하여 0.09% 하락하였다. 또한 `20년 2월 중 신규 연체 발생액(1.4조 원)이 연체채권 정리규모(0.9조 원)를 상회하였다. 신규 연체분이 추가되어 연체채권 잔액은 0.5조 원 증가 항하여 7.4조 원으로 집계되고 있다.

 

 

 

 연체채권 차주별 현황을 보면 기업대출 연체율은 0.04% 상승하였으나 대기업 대출 연체율은 0.38%로 변동은 크게 없었다. 반면 중소기업 0.04% 상승, 개인사업자 0.02%상승, 중소법인 0.07% 상승하고 있는 상황으로 정부 정책의 효과가 어느 정도 시각화돼야 하는 부분이다. 가계 대출은 0.01% 상승하였고, 이 중 주택담보대출은 0.002% 하락하였으나, 주담대를 제외한 신용대출 등의 가계대출은 0.04% 상승한 상황이다. 전반적으로 연체율은 상승세를 보이고 있으나, 주택담보대출의 경우 채무자들의 체력이 충분한 것으로 보인다.

 

 

 

 경기침체가 오면 담보자산의 가치가 하락하여 채권자는 대출금 중 일부 상환(마진콜)을 요구하게 된다. 이를 버틸 여력이 없으면 담보 자산이 경매로 집행되고 시장에 공급이 쏟아져 나오면서 담보가치는 더욱 하락하는 악순환이 반복된다. 현재 단기적으로 발생한 시장충격은 연체율이나 대출 증가액을 보았을 때, 현재로는 큰 변화를 체감하기 힘든 상황이다. 서울의 평당 1억 원을 호가하는 아파트의 상승 가격은 하락세를 면치 못하고 있으나 각 지역의 탄탄한 수요층을 기반한 역의 경우 매매가와 전세가는 가격을 충분히 방어하고 있는 상황이다.

 

 

 

 지금이 대세 상승기인가? 대세 하락기인가? 사실 부자가 되기 위한 큰 그림은 작은 시세변동에 신경을 쓰기 보다는 장기적인 전망과 흐름에 집중하는 것이 맞다. 그래프가 최저 가격을 보이고 있는 시점에서 매수를 하고, 최고점에서 매도를 치면 많은 수익률을 벌 수 있겠지만, 신의 타이밍은 우리는 알 수 없다. 우리는 현재 실물경제가 호전되는 양상을 지켜보면서 시장의 움직임에 예의주시할 수 밖에 없는 이유다. 

 

 

4월14일 기준 시장지표 (출처 : 금융투자협회)

 

 

 정부에서 지원정책이 쏟아져 나오고 화폐유통량은 2955조 원에 달한다. 또한 정부의 국가부채는 1700조 원이 넘어가고 있지만 법인세와 양도소득세의 세입구조는 악화되고 있는 상황이다. 금융부문은 국채 장단기 스프레드는 3월 말 기준 격차를 벌리고 있지만, 원/달러 환율은 1211원으로 안정세를 찾아가는 모습이다. 제조업 경기지수는 마이너스 지표를 보이고 있지만 실업률은 전월대비 하락하고 있는 추세다. 결국 부동산을 포함한 자산시장의 성장은 실물경제의 성장이 뒷받침이 되어야 한다. 현재 강력한 집행권원을 가진 정부의 지원정책 행보와 시장의 가시 적적인 성과를 통해 하락세와 상승세를 확인하도록 하자.