우리집은 다가구? 다세대? 다가구 주택 다세대 주택 차이 점에 대해 알아보자.

 

 

 경매에 나오는 주거용 부동산의 종류는 다양합니다. 그 중 아파트와 다세대 빌라의 경우 공통주택으로 분류가 되고, 다가구 주택의 경우 단독주택으로 분류되게 됩니다. 가장 헷갈리기 쉬운 다세대주택과 다가구주택에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

다세대 주택(공동주택)

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 다세대 주택은 일반적으로 우리가 알고있는 ‘빌라’를 의미합니다. 연면적 660m2 이상의 4층이하의 건물을 의미합니다. 다세대 주택은 호수별로 구분 등기가 가능하기 때문에 분양, 매도가 가능합니다. 다세대 주택에 임차하시는 분들이라면 ‘전입신고’시 물건지의 주소에 더해 호수를 반드시 기재하셔야 합니다.

 

 

 다세대 주택의 경우 구분 소유가 가능하는 점 때문에 세대별 난방시설과 상수도가 개별설치 되게 되는데요, 대게 주차장과 공용전기, 청소등의 공용관리비를 주관하는 관리실이 없는 경우가 많기 때문에 특정세대에서 전담하여 관리하는 경우가 많습니다. 또한 구분 물건을 매매하는 경우 양도소득세 또한 별도로 과세되게 됩니다.

 

 간혹 1층을 주차장으로 사용하면서 필로티 구조의 빌라는 5층의 형태를 가지게 됩니다. 이 경우 1층 면적의 1/2를 주차장으로 사용하고 이외 면적을 주거외 용도로 사용하는 경우 해당 층을 전체 건물면적에서 제외하기 때문에 1층으로는 ‘근린상가’의 형태로 사용하는 경우가 많습니다. 다세대의 경우 세대당 최소 면적은 20m2 이상 되어야 하고 방, 주방, 화장실, 현관등이 확보되어야 하는 등 기준이 마련되어 있습니다.

 

 

다가구주택 (단독주택)

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 다가구 주택은 건축법상 단독주택으로 분류되게 됩니다. 연면적 660m2 이상의 3층이하의 건물을 의미합니다. 일반 2층의 단독주택과 동일한 용도를 가지고, 세대별 단독 분양, 매매가 불가능 합니다. 즉 건물 전체의 소유권 등기는 단독등기만 가능하기 때문에 상수도는 공용으로 부과되게 됩니다. 보통 집주인이 건물 전체의 청소, 관리, 상수도 요금을 계산하게 되며, 세대별 난방시설은 구분되게 됩니다.

 

 대학교 앞 즐비하게 들어서 있는 원룸 건물의 경우 대부분이 다가구주택의 형태를 가지고 있습니다. 월세수익을 기대하는 투자자들은 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 세대당 구분 소유가 불가능하고 세대당 최소면적에 대한 기준이 다세대 주택에 비해 정밀하게 정립 되어있지 않기 때문에, 세대당 최소 주거면적을 지키지 못하는 건물이 많습니다.

 

 

 건축법상 다가구 주택과 다세대 주택을 분리하였지만, 실제로 임장을 다니다 보면 건물 외관으로는 쉽게 구분이 가지 않습니다. 다가구주택과 다세대주택 이름도 비슷하고 생김새도 비슷한데 구분해놓은 이유는 무엇일까요? 과거 한국경제가 폭발적으로 성장하던 시절, 인구 증가에 따른 주택보급율을 따라갈 수가 없었습니다. 단독주택을 불법 개조하여 임차를 주는 것은 불법이지만, 정부에서는 이를 막을 수가 없었습니다. 당연히 양도세, 임대소득에 대해서도 명확한 건축법 마련이 힘들었습니다. 

 

 

 다가구 주택의 모습과 흡사하지만 양도세 부과, 구분 세대의 최소 조건을 충족한 다세대 주택이 등장하게 되고 최근까지 공급되는 가장 흔한 주거형태로 자리잡게 되었습니다. 그럼 투자자의 입장에서 다가구 주택과 다세대 주택을 반드시 구분해야 하는 이유는 무엇일까요?

 

 

 다세대주택의 경우 구분 소유가 가능하기 때문에 양도세 과세 측면에서 소유주는 다주택자가 되므로 양도세 중과가 될 수 있으며, 경매 입찰시 다가구 주택의 경우 구분 소유는 불가능하지만 개별 세대에 입주하는 임차인들의 최우선변제권은 성립되기 때문에 소위 방빼기 작업이 들어가 경락잔금대출의 금액이 현저히 낮아지게 됩니다.

 

 

 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점 반드시 알고 투자하셔야 하는 이유입니다.