반드시 오르는 부동산 , 돈 버는 부동산 법칙

 

 

 

 

  자산의 증대는 곧 시간을 벌어들이는 것과 동일한 의미입니다. 기존의 근로소득은 나의 시간을 팔아서 돈을 버는 구조이지만, 자산시장에서는 나의 시간외에 자산의 시간으로 돈을 버는 구조입니다. 부동산 투자를 시작하시는 분들이라면 어떤 부동산을 사야 오를 수 있을까를 고민하게 되는데요, 이번 글에서는 소위 가치가 있는 부동산은 어떤 곳인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

  경제의 가장 기본원리는 수요와 공급의 법칙입니다. 이 수요/공급의 법칙에 의해 시장가격이 형성되게 됩니다. 즉 수요와 공급은 경제의 원인이며, 시장 가격은 그 결과물이 됩니다. 부동산이란 사람들에게 주거와 사업등 공간의 가치를 제공하는 시장 재화이기 때문에 부동산을 수요자의 욕구(Needs)를 정확히 읽을 수 있어야 합니다.

 

 

 

아마존의 창업자 제프 베조스는 고객의 니즈를 찾는 탐색의 과정을 넘어 고객 스스로도 알지 못하는 그들의 욕구를 집요하게 찾아내는 고객 집착(Obsession)의 개념을 도입하였습니다. 아마존의 고객 집착(Obsession)의 개념은 시애틀에서 거대 IT기업을 키울 수 있었습니다. 시장에서 성공적인 비즈니스 모델을 만들기 위해서는 나의 욕구가 아닌 타인지향적인 태도로 고객의 욕구를 찾을 수 있어야 한다는 의미입니다.

 

 

 

수요 VS 공급

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  먼저 투자하고자 하는 부동산 인근의 현재 수요와 공급의 균형점을 확인해야 합니다. 통상 한 지역내의 인구수 0.5%가 신규 부동산의 적정 공급량으로 계산됩니다. 인구수 대비 공급량이 넘치게 된다면 부동산의 가격은 일시적으로 하락할 수 밖에 없습니다. 부동산은 과도한 양도세율 때문에 1년 내에 매수/매도의 포지션을 잡을 수 없습니다. 장기적인 호흡으로 향후 3년 내 분양물량과 현재 공급량을 확인하셔야 합니다.

 

 

  늘어나는 공급량은 수요자들에게 많은 선택지를 제공하게 되고, 전체적인 부동산 시장의 가격은 하락세를 나타내게 됩니다. 집을 살 사람은 한정되어 있는데, 건설사들의 무작위한 공급 정책은 빈집만 양산할 뿐입니다. 부동산 시장 침체로 인해 건설사들의 건설 계획이 없어지게 되면 신규 수요자들을 충족시킬 수 있는 재화가 사라지게 되면서 기존의 부동산 가격은 재차 상승세를 나타내게 됩니다. 여기서 우리가 주목해야 할 점은 재화의 가격탄력성과 진입장벽의 개념입니다.

 

 

  일반적인 소비재들은 시장의 수요/공급 불균형에 의해 가격이 출렁거리게 됩니다. 이는 수요와 공급의 가격탄력성이 높다는 의미입니다. 가격의 변화 대비하여 추가적인 수요와 추가적인 공급이 원활히 이루어 지는 재화를 의미합니다. 하지만 부동산의 경우 수요/공급의 가격탄력성은 굉장히 낮습니다. 민간주택의 경우 재개발/재건축의 과정을 거치고 시공기간을 거쳐야 비로소 소비자들에게 재화가 공급되는 구조이며, 이 과정은 최소 3년에서 길게는 10년이 더 걸릴 수도 있습니다. 기본적으로 한 필지에 하나의 부동산만 존재하여 부동산이라는 재화는 독점의 효과를 가지고 있음과 동시에 가격이 변화한다 하더라도 수요와 공급의 불균형이 해소되기 까지 상당히 긴 시간이 필요합니다.

 

 

  진입장벽이 있는 재화의 경우 공급은 제한적이며 수요는 상대적으로 높은 양상을 보입니다. 대표적인 예는 아파트 분양시장입니다. 청약제도 라는 진입장벽은 오랜 기간동안 주택청약종합저축을 넣은 사람들의 무주택 기간 동안의 불편함, 부양 가족들의 대한 책임감, 원금 납입의 부지런함 등의 종합적인 결과물입니다. 이는 아파트 재화의 수요를 증가시키는 기폭제가 되고, 높은 프리미엄을 형성하게 되는 과정입니다.

 

 

시중 화폐량 규모

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  정부와 국토교통부는 토지를 효율적으로 사용해야 하는 책임을 가지고 있습니다. 국토의 효율적인 사용계획을 통해 미래 먹거리 산업과 효과적인 인구정책, 환경정책등을 집행 할 수 있는 기초를 마련할 수 있습니다.

  최근 국토교통부에서는 ‘한국형 스마트시티 모델’을 도입하여 국민의 삶의 질을 개선하고 미래 먹거리를 창출하는 목표를 세우고 세종시와 부산시를 국가시범도시 사업지로 선정하여 총 1.5조원의 예산을 투입할 계획을 세웠습니다. 한국의 GDP 대비 사회 SOC 투입비율은 1.7%로 과거 공간과 토지개발을 중심으로한 재정 투입에서 한단계 나아가 스마트시티 개념의 고부가가치 인프라 확충에 중점을 둔다고 발표하였습니다.

 

  국토부의 재정투입 계획을 통해 확인할 수 있듯, 국가시범도시의 성공은 타지역의 제2의 스마트시티와 같은 국가사업을 진행할 근거를 마련하게 되고 특정지역의 인프라 개선, 정부부처 이전등 지역의 추가적인 일자리와 지역민들의 주거환경이 대폭개선되게 됩니다. 투자자인 우리들은 정부의 토지계획을 통해 인적자원과 정부 재정자원들이 어떤 지역으로 흘러가는지 세심하게 확인해 볼 필요가 있습니다. 결국 사람이 몰리는 곳은 많은 화폐유동성을 발생시키고 이는 성공적인 투자계획을 세우는데 상당히 건설적인 요소입니다.

 

 

 

일반적인 가치상승 요인들

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 마지막으로 주거용 부동산의 수요를 두텁게 하는 일반적인 요소들을 알아보도록 하겠습니다.

 

ㅁ 학군  

 

우리나라는 학구열이 굉장히 높은 나라입니다. 자녀 교육비에 집중적으로 투자하는 경향은 명문 학군의 입지에 대한 수요를 불러모으게 된다. 대표적으로 서울 강남, 목동, 부산 해운대구, 대구 범어동, 대전 둔산동, 광주 봉선동등의 입지는 명문학군의 풍부한 인프라를 누리는 곳입니다.

 

ㅁ 교통 

현대의 교통은 마치 축지법과 같습니다. 촘촘한 교통망은 시간을 단축시키고, 지역간의 심리적, 물리적 거리를 좁힘으로써 유기적인 발전을 도모하기에 최적화 조건입니다. 특히 주요 상권과 오피스 빌딩이 밀접한 곳으로의 접근이 가능한 교통 역세권의 입지는 마치 주요상권 인근에 거주하는 효과를 누리게 됩니다. 풍부한 대중교통망과 대로변으로의 인접도 등 국토 교통 계획과 현재의 교통 인프라를 통해 부동산의 가치를 가늠할 수 있습니다.

 

ㅁ 전세가율 

주거용 부동산의 굉장히 중요한 가격 요소입니다. 전세가는 한국에만 존재하는 특이한 임차구조입니다. 큰 돈을 보증금(deposit)으로 내고 임차를 하는 구조를 외국인들은 이해하지 못하지만, 우리들은 너무나도 잘 알고 있습니다. 전세가가 바로 주거용 부동산의 실제가치라는 의미 말입니다. 마치 회사가 청산하는 가치인 주당자산가치 BPS와 유사한 개념입니다. 전세의 가격과 동시에 매매가 대비 전세가의 비율인 전세가율은 현재 부동산의 프리미엄이 얼마인지 가늠할 수 있는 가격요소입니다. 사람들의 폭발적인 수요가 있거나, 시중에 지나치게 많은 유동성이 공급되었을 경우 전세가율은 떨어지게 됩니다. 보통 서울은 50%를 지방은 70%가량 형성하고 있습니다. 또한 전세가율은 현재 우리의 투자금이 얼마나 들어갈지를 가늠해주는 요소이기 때문에 중요하게 확인할 지표입니다.

 

ㅁ 미분양

 신규 아파트의 미분양율은 현재 지역의 건설경기를 직접적으로 보여주는 지표입니다. 미분양 중에서도 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’의 경우 건설경기와 주택금융 시장의 악화를 의미합니다. 이는 건설사들의 공급축소를 야기하는 중요한 지표이며, 향후 공급이 줄어들어 기존 부동산의 가격을 끌어올릴 수 있는 지표가 된다는 의미입니다. 현재 지역의 미분양이 해소되는지 쌓여가는지의 데이터 확인을 통해 지역의 건설경기를 가늠해 볼 수 있으니 유의하여 확인하시기 바랍니다.

 

 

  부동산 투자는 주식과 일반 재화에 비해 긴 호흡을 필요로 하는 투자입니다.  짧겐는 1년, 길게는 10년의 기간을 보고 투자를 진행하게 됩니다. 주식에 비해 부동산의 수익률이 높은 이유는 정부정책으로 인해 부동산 매매를 자주 할 수 없기 때문입니다. 즉 포지션의 변경 빈도를 낮추고 처음 투자지를 선정할 때 굉장히 신중하게 투자를 진행하고, 장기간 자산가격의 상승을 지켜보는 것이 가장 현명한 방법입니다. 투자의 가장 중요한 원칙은 원금을 잃지 않는 것이기 때문입니다. 이번 글을 통해 부동산 지역선정에 대한 인사이트를 키워 나가시길 바랍니다.