본격적인 인구 감소 추세 , 부동산 가격 에 미치는 영향은 ?(feat 한국은행 무제한 유동성 공급 제도 도입 )

 

 

 

 

 경제의 주체는 사람입니다. 물건의 생산주체도 사람이고, 재화의 소비자 또한 사람입니다. 경제를 구성하는 사람들의 행동양식에 따라 돈은 돌고 도는 것이 경제의 가장 기본 원리입니다. 사람들이 모이는 곳은 풍부한 돈이 거래되기 마련입니다. 인구이동은 우리나라 통계청에서 주기적으로 현황을 발표하고 있습니다.

 

 

 25일 통계청에서 발표된 인구이동 자료에 따르면 대한민국의 인구의 증가세는 감소추세입니다. 2020년 1월 기준으로 신규출생자는 26,818명으로 전년대비 11.6% 감소, 사망자 수는 28,471명으로 전년대비 4.0% 증가, 혼인건수는 19,823건으로 전년대비 7.0% 감소 하였다고 발표하였습니다. 신규출생자의 수가 감소하고, 사망자의 수가 늘어난다는 것은 우리나라의 인구가 증가세가 줄어들고 있다는 의미입니다.

 

 

인구증가율 감소추세 (출처 : 통계청)

 

 

 현재 2020.03월 기준으로 대한민국의 인구수는 약 5,178만명입니다. 증가세는 계속 줄어들면서 2035년이면 우리나라의 인구 절대수가 줄어든다고 합니다. 문제는 인구의 비중중에서 65세 이상 노인인구는 813만명으로 전체 15% 가량으로, 고령화에 접어들고 있는 시점입니다. 인구가 줄어들고 경제인구 또한 줄어드는 상황을 알 수 있습니다.

 

 

절대적인 인구수의 변동과 함께 살펴봐야 하는 지표는 인구의 이동지표입니다. 25일 통계청에서 발표된 자료에 따르면, 20년 2월의 인구이동수는 총 78만명으로 집계되었으며, 이는 전년대비 11.1% 늘어난 수치라고 발표하였습니다. 인구의 이동은 전출 도시와 전입 도시의 미래를 결정짓는 아주 중요한 요소이니다. 사람들이 많이 몰리는 지역의 경우 경제성장률과 지역 기반 인프라에 대한 중앙정부의 재원이 투입될 여지가 상당히 높아지게 되는 것입니다.

 

 

통계청이 발표한 자료 중 전국에서 인구 순유입 지역은 단 4곳 뿐이었습니다. 서울, 세종, 경기, 제주도 입니다. 중앙부처가 대거 이동하여 거대한 뉴타운을 건설중인 세종과 전통적인 대한민국 심장부인 서울과 배후지인 경기도 등 우리나라에서 일자리가 많고, 인프라 구축이 잘된 지역으로 인구가 쏠림현상으로 보이고 있음을 알 수 있습니다.

 

 

인구의 순유입 지역은 단 4곳 뿐이다.(출처 : 통계청)

 

 

대한민국 인구 자료를 정리해보면 경제인구가 줄어들고 있고, 혼인비율이 줄어들면서 1인가구의 비중이 급속도로 증가하고 있으며, 국가의 인프라가 확충된 지역으로의 거주수요가 쏠리고 있음을 알 수 있습니다. 단순히 인구가 줄어든다거나 혹은 경제인구가 줄어든다고 해서 국가의 GDP가 줄어든다고 예단할 수는 없습니다. 경제 성장이란 인구의 비율 뿐만 아니라 창조적 혁신을 통해 정보기술과 데이터산업의 결합으로 적은 인구로도 충분히 높은 부가가치를 창출해 낼 수 있기 때문입니다.

 

 

대한민국 인구변동을 통해 우리는 부동산의 미래를 생각해 볼 수 있습니다. 2018년 통계청 자료에 따르면 우리나라 주택 보급율은 104%였습니다. 아마 앞으로 멸실된 주택에 비해 많은 공급이 이루어 졌기 때문에 가구당 주택 보급율은 더 올라가게 됩니다. 1인가구의 증가와 신규 주택 공급의 증가등으로 인당 마음만 먹으면 누구나 주택을 가진 가구가 될 수 있는 상황입니다. 여기서 중요한 점은 누구나 가질 수 있는 재화는 경제적인 가치가 없어진다는 것입니다.

 

 

전국 가구수는 19,979가구이며 전국 주택수는 20,818호로 104%의 보급율을 보이고 있다.(출처 : 통계청)

 

 

주택의 종류는 다가구 주택과, 다세대 주택, 아파트, 단독주택 등 여러가지 종류가 있지만 보안, 교통의 편리함, 명문학군, 생활인프라, 브랜드 프리미엄, 환경 자원등을 누릴 수 있는 아파트의 경우 주거 수요가 쏠림현상을 나타내고 있습니다. 수요가 많이 발생되면 될수록 공급자는 적어지게 되면서 부동산 시장에서도 소위 ‘양극화 현상’이 발생하게 되는 것입니다.

 

 

이는 인구의 순유입이 가속화되고 있는 서울과 경기 세종시에서 두드러지게 나타게 될 전망이며, 지방 부동산의 경우도 각 지역의 중심지역과 대규모 토지공사가 이루어지고 있는 지역을 중심으로 양극화가 진행되고 있습니다. 결국 가격이 상당히 많이 오른 부동산의 경우 시세는 더 올라갈 가능성이 높으며, 시세 변동이 미약한 곳은 인플레이션 방어를 하지 못할 공산이 커지게 되는 것입니다.

 

 

현재 코로나19 바이러스로 인해 중앙부처에서는 각종 지원정책을 계획/실행 중에 있으며, 최근 발표된 2차 비상경제회의 결과물에서도 100조원 이상의 시중유동성을 공급하게 되며 한국은행에서는 미국과 체결한 통화스왑으로 $40억 규모의 외화유동성을 공급하는 동시에 4월부터 3개월간 무제한 통화공급을 계획하였습니다. 통화공급의 방식은 주 단위로 정례 RP매입을 통해 시중 유동성 공급제도를 실행한다고 밝혔습니다. 미국의 양적완화 스탠스에 맞추어 시중에 무차별적 통화 공급으로 코로나발 실물경제와 금융시장을 부양하겠다는 정책입니다.

 

 

부동산은 물물교환이 아닌 시장교환제도를 통해 매입하게 됩니다. 화페를 부동산으로 바꾸는 행위가 부동산을 매입한다는 의미입니다. 화폐로 부동산을 사는데, 화폐가 시중에 많이 풀리게 되면 부동산의 절대가격은 어떻게 될까요? 시중 화폐가 증가되면 부동산의 가격은 반드시 오르게 됩니다. 또한 인구가 줄어들고 인구가 순유입되는 지역에 메인 지역의 부동산에 대한 주거/매매/임대 수요는 지속적인 증가세를 보이고 있습니다. 현재 시중에 풀리는 이 많은 화폐량은 어디로 갈까요? 바로 인구 순유입을 보이고, 일자리가 풍부한 서울, 경기, 세종 등의 지역으로 흘러 들어가게 됩니다.

 

 

여기서 우리는 부동산의 미래를 생각해 볼 수 있습니다. 미래를 예측하는 것은 신(神)의 영역이지만, 투자자인 우리는 위험을 계획하고 미래의 수익을 기대할 수 있어야 합니다. 우리의 자본적정성을 검토하신 분들이라면 현 시점에서 인구가 몰리고, 수요가 쏠리고 있는 현재상황 그리고 인플레이션을 이겨내고 시장수익율을 따라갈 수 있는 화폐보관방법을 생각해보셔야 하는 이유입니다. 또한 인구변동과 화폐증가를 토대로 미래의 부동산의 모습을 상상해 볼 수 있는 대목입니다.