소액으로 부동산 투자하기 다세대 주택(다세대 빌라 투자) 선택할 때 주의할 점

다세대 주택 / 다세대 빌라 투자

 

 부동산 투자를 한다고 하면 아크로 리버뷰 처럼 이슈가 되는 아파트(Apartment)가 가장 먼저 떠오릅니다. 힘들게 모은 종잣돈으로 이제 투자를 시작하려고 하니 당장 억 단위의 자금이 필요하여 투자를 하지 못하고 포기하게 됩니다. 비교적 소액으로 투자를 하고자 하시는 투자자들은 수도권 외부나 지방으로 눈을 돌리게 됩니다. 또한 수익증권 형태로 투자하는 P2P 투자를 하시기도 합니다. P2P투자는 과연 소액 투자에 대한 대안이 될 수 있을까요?

 

 최근 아파트 매매가격이 큰 폭으로 상승하면서 P2P 소액 부동산 투자 규모가 확대되고 있습니다. 2017년 정도부터 P2P투자라는 이름으로 개인 혹은 소액 투자가 급증하게 되었습니다. 너도나도 저금리 상황에서 좀 더 높은 수익을 얻기 위해 P2P투자를 시작하면서 최근 P2P투자, 특히 소액부동산 투자 상품의 연체율이 15%를 넘어서고 있습니다. 2017년 경 0.8조원이었던 P2P대출 규모가 최근 20년 2월 경 2.4조원으로 확대되면서, 금일 금융위원회에서는 급증하는 P2P투자 연체율에 대한 경고소비자 경보를 발령하였습니다.

 

P2P투자, 20년 3월 18일 기준 연체율 15.8% 상회(출처 : 금융위원회)

 
 이번 글에서는 소액으로 가능한 부동산 투자에 대해 알아보고자 합니다. 소액이라고 하면 통상 1억원 미만의 금액을 의미합니다. 물론 소형 아파트도 있지만 다세대 빌라만의 장점이 있기 때문에 투자상품으로는 충분히 가치가 있는 투자대상이라 생각합니다. 다세대 빌라는 다가구주택과는 다르다는 것을 먼저 알아보고 소액으로 다세대 빌라를 알아볼 때 유의해야 하는 점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

우리집은 다가구? 다세대? 다가구 주택 다세대 주택 차이 점에 대해 알아보자.

 

 

 먼저 다세대 주택은 아파트의 대체재임을 먼저 인정해야 합니다. 실 거주가치로 보면 아파트가 다세대주택에 비해 월등한 가치를 가지기 때문입니다. 이는 체계적인 건물관리, 보안문제, 입주민 네트워크등으로 형성되는 무형의 가치입니다. 이 때문에 아파트 공급이 축소되면서 주거용 부동산 가치가 상승하기 시작할 때는 신축 아파트, 구축 아파트, 그 다음에 다세대주택의 가격이 상승하게 됩니다. 부동산 하락기에는 이와 반대의 방향으로 시세가 흘러가게 됩니다.

 

 

 이런 상대적인 약점에도 불구하고 다세대 주택의 장점은 무엇일까요? 아파트 시장은 최근 가속화되는 데이터 산업과 AI를 접목한 플랫폼 서비스들의 등장으로 대한민국의 거의 모든 아파트들의 가격이 인터넷으로 제공되고 있습니다. 시세 정보에 대한 접근성이 열린다는 것은 아파트 시장가격의 변화가 매매/전세 시장으로 반영되는 시간이 단축된다는 의미입니다. 20년 2월 21일 부터 국토부는 실거래가 정보를 기존 60일에서 30일로 단축하면서 이러한 시장반영 속도를 더욱 가속화 하고 있는 형국입니다. 물건의 향과 층(Exposure)과 층(Floor)에 따라 가격 차이가 존재하지만 유사한 가격흐름을 통해 투자하고자 하는 물건의 가치를 유추하기에 부족함이 없습니다. 유진 파머(Eugene Fama)의 효율적 시장가설과 동일한 맥락으로 시장내의 모든 정보가 시장가격에 반영되는 것이 아파트 시장입니다.

 

 

 다세대 주택의 경우 아파트시장과 반대로 비효율적 시장(Inefficient Market)입니다. 대한미국의 다세대 주택의 건축형태는 천차만별입니다. 즉 일반적인 데이터를 추출하기가 굉장히 힘든 시장입니다. 심지어 바로 옆 필지의 다세대주택의 실거래가도 의미가 없습니다 . 여기서 투자자들의 기회가 있습니다. 모든 개별적인 물건들을 분석하면서 물건의 가치를 분석하고 현재의 위험을 관리하며 미래의 수익을 기대할 수 있는 투자모형을 개발해야 되는 시장입니다. 다세대 주택에 투자할 때 살펴봐야 하는 입지조건들은 어떤 것들이 있을까요?

 

 

대중교통

 다세대 주택은 상대적으로 아파트의 대체재입니다. 즉 고소득층보단 저소득층이 주로 애용하는 서민용 상품입니다. 아파트 대신 선택하기 위해서는 상대적으로 지하철 역과의 거리를 가장 먼저 고려해야 합니다. 근로소득이 주요 소득원천인 가구들에게 직주근접의 입지는 출퇴근의 용이함, 메인 상권으로의 접근성을 높여주므로 만족도가 상당히 높습니다. 다소 허름한 다세대주택이라 하더라도 인근 지하철역 접근성과 메인 지역으로의 접근성은 충분히 강한 메리트가 될 수 있습니다. 지하철 뿐만 아니라 대로변에 접합여부, 주변 대형마트나 시장으로의 접근성 등 또한 메리트 여지가 될 수 있습니다.

 

 

아파트vs빌라 밀집도

주변 아파트 보단 다세대주택이 밀집해 있는 지역에서의 다세대 주택 가치는 인정받게 됩니다.대체재인 다세대주택의 경우 아파트와 동일한 입지에서는 수요층을 형성할 수 없습니다. 대단지 아파트가 둘러싸고 있는 지역의 경우 다세대 주택 보단 아파트에 입주 하고자하는 경향이 강하기 때문에 투자 지역의 아파트와 빌라 공급여부를 체크하여야 합니다. 그리고 현재 다세대주택에 거주하더라도 언제든지 아파트로 이주하려는 수요가 존재하기 때문에 공실이 날 확률이 높습니다.

 

 

관리문제

 다세대 주택의 가장 큰 단점은 체계적인 관리가 되지 않는다는 점입니다. 관리실에서 공용관리비를 거두지 않고 특정세대에서 관리해야 하고 입주민들과의 협업이 잘 되지 않기 때문에 감가상각의 속도는 아파트에 비해 훨씬 빠르게 진행됩니다. 그 중 누수문제는 반드시 체크해야 합니다. 햇빛이 잘 들지 않는 방향의 건물이나 주면 높은 빌딩들로 인해 일조권을 침해받는 다세대주택은 누수 발생 리스크가 굉장히 높기 때문에 임차인의 끊임없는 민원으로 시달릴 수 있습니다. 다세대 주택을 고를 때는 전체적으로 관리가 되고 있는지 향은 적절한지 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

 다세대 주택은 상대적으로 위험해 보입니다. 하지만 수익만으로 비교해보면 아파트와 큰 차이가 없습니다. 가격상승이 더디지만 소액으로 투자하기에 적합하고 향후 재개발에 대한 시세차익 까지 노려 볼 수 있는 알짜배기 투자 물건입니다. 종잣돈을 모으기 시작하면서 소액 투자에 대한 감을 기르면서 부동산 시장에 흐름을 따라 갈 수 있어야 향후 큰 물건에 도전할 수 있는 기반을 쌓게 되는 것입니다. 모두 성공적인 투자 되시기 바랍니다.