최근 경기 위축을 보면서 안정적인 소득구조에 대해 생각이 많아집니다. 대부분 근로소득에 의존하여 살아가고 있지만 위기상황이 발생되었을 때 기존 소득이 없어지거나 축소될 가능성이 매우 높습니다. 최근 직장폐쇄 혹은 무급휴직을 실시하는 사업체가 늘어나면서 수요세가 없어진 것도 이와 같은 논리입니다. 이를 대비하기 위해 우리는 소득을 다양화하고 가치증대를 통한 소득의 상승을 만들어야 하는 이유입니다.
무작정 자산시장에 뛰어든다고 누구나 다 높은 수익을 올릴 수는 없습니다. 자산시장에서 살아남기 위해서는 투자하고자 하는 자산의 성격과 시장의 배경을 이해가 먼저 선행되어야 하기 때문입니다. 주식이나 원자재(Commodity)의 경우 변동성이 매우 심하고 개인이 통제할 수 없는 변수가 굉장히 많습니다. 시장의 흐름, Mr.market의 상황을 살피고 투자를 해야 하는 이유입니다. 이와는 다르게 부동산 투자는 실물경기에 영향을 받지만 자산가치와 더불어 사용가치 또한 존재하는 한정적인 자원이기 때문에 개인이 쉽게 투자를 진행 할 수 있습니다. 그 중에서도 부동산 경매의 경우 대부분 개인이 통제할 수 있는 변수이기 때문에 리스크를 관리하고 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다.
부동산 경매시 개인이 가장 신경을 많이 쓰는 부분이 권리분석과 명도방법인데요, 오늘은 효과적인 명도방법에 대해 알아보고자 합니다.
부동산 경매투자 당장 시작하기 Vol.1 권리분석
안녕하세요. 인컴+입니다. 오늘은 부동산 투자 중 가장 매력적인 경매투자에 대해 알아보고자 합니다. 자본시장에서 부자되기 가장 쉬운 방법은 무엇일까요? 바로 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 독자님들은 싸..
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부동산 경매투자를 할 때 반드시 지켜야 하는 원칙은 첫째, 원금을 절대 잃지 마라. 둘째 무조건 수익을 내라. 이 두가지 입니다. 2000년 전만 하더라도 민사집행법이 개정이 되지 않아서 해당 부동산의 점유자를 명도하기 위해서는 무조건 명도소송을 진행했어야 했습니다. 민사소송이라는 절차의 특성상 6개월이 넘어가는 경우가 빈번했고, 이 와중에 투자자의 수익은 떨어질 수 밖에 없었습니다. 하지만 민사집행법이 개정되면서 투자자들은 인도명령제도를 통해 인도명령결정정본을 법정권원으로 바로 강제집해을 신청할 수 있게 되었고, 점유자를 보다 손쉽게 명도할 수 있는 발판이 되었습니다. 또한 은행에서도 부동산의 신뢰도가 상승하면서 경락잔금대출을 취급하는 경우가 늘어났습니다. 단계별로 명도방법을 말씀드리고 주의하셔야 하는 부분을 알아보도록 하겠습니다.
1) 법원 사건 열람
경매법정에서 낙찰을 받고 나면 낙찰영수증을 수령하게되고 이제부터 입찰자에서 낙찰자로 신분이 바뀌게 됩니다. 해당 부동산의 직접적인 이해관계자임과 동시에 부동산의 소유권을 이전 받을 사람입니다. 이러한 근거로 본인이 낙찰받은 부동산의 사건열람을 볼 수 있습니다. 다만 경매법정의 경매계마다 사건열람을 할 수 있는 시점은 다릅니다. 낙찰받은 당일 혹은 최소 매각허가결정이 나온 뒤에 사건열람을 해볼 수 있습니다. 경매법정 경매계 마다 시점이 다르니 먼저 알아보시고 방문하시는 게 좋습니다. 사건열람을 하기 위해서는 사건기록 열람/복사 신청서를 작성해야 합니다. 단순 열람시 무료이나 복사를 하는 경우 장당 추가비용을 인지세로 끊어 오셔야 합니다. 사건 열람시 부동산 점유자의 가족관계, 성별, 나이, 전화번호 등 명도 협상시 필요한 정보들을 모두 확인하셔야 합니다. 점유자의 정보를 많이 알면 알수록 협상의 우위가 올라갈 수 있습니다.
2) 내용증명 발송
내용증명은 동일한 내용으로 3장을 출력하셔서 우체국에서 등기 발송가능합니다. 발신자/수신자/우체국에서 1장 씩 보관하게 되며, 송달간주의 효과를 얻을 수가 있습니다. 내용증명을 일반등기와 일반우편으로 동시에 보내는 것이 좋습니다. 낙찰 부동산의 점유자도 항상 부동산에만 점유하고 있지는 않기 때문에 등기수령을 하지 못할 수도 있습니다. 내용증명을 송달하여 점유자에게 내용증명의 취지을 전달하기 위해서는 일반우편까지 같이 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 사건열람 후 취득한 정보들을 최대한 종합하여 점유자에게 가장 불리한 조건이 무엇인지 고민하고 작성하셔야 합니다. 명도합의가 진행되지 않는다면 강제집행으로 명도를 해야겠지만 투자자인 우리의 입장에서는 최대한 빠르게 명도를 진행해야 목표수익을 기대할 수 있습니다. 손자병법의 모공편에는 부전굴인(不戰屈人)의 일화가 나옵니다. 즉 점유자의 강제집행을 통해 점유자의 짐을 강제로 철거하는 것보다 원만한 협의로 명도를 하는 것이 무엇보다 상책입니다.
3) 효과적인 명도방법
명도과정은 둘 이상의 이해관계가 첨예하게 대립하는 것입니다. 즉 민사집행법이 보장하는 법의 테투리가 존재하나 이해관계자들의 감정이 뒤섞일 수 밖에 없습니다. 최근 직접대면을 통해 협의를 하는 과정에서 감정 섞인 발언이 나가거나 점유자를 비난하고 무시하는 발언을 하는 경우 명도 협의가 무너질 수 있습니다. 또한 점유자가 전과이력이 있거나 불필요한 문제가 발생되는 것을 방지하기 위해서라도 비접촉 명도도 방법이 될 수 있습니다. SMS나 카카오톡을 사용하여 점유자에게 내용증명 외 추가적인 부분으로 접촉을 시도하는 것이 좋습니다. 먼저 비접족 협의를 진행하는 경우 첫째) 즉각적인 응대하기 보다는 지금 투자자의 입장에서 수익을 위해 지켜내야만 하는 것이 무엇인이 충분히 검토 후 응대하시는 것이 좋습니다. 둘째) 이사날짜에 대한 정확한 Dead Line을 정해야 합니다. 이사날짜가 길어지면 질수록 은행대출이자 비용에 대한 부담으로 수익을 떨어지게 됩니다. 셋째) 점유자가 배당을 받아가는 이해관계인이라면 배당법정에서 명도확인서를 제출해야 배당을 받을 수 있습니다. 명도확인서는 이사날짜에 동시이행이 되어야 합니다. 이러한 명도협의를 진행하였음에도 불구하고 점유자가 과도한 요구를 해온다거나, 협의진행이 되지 않는다면 차선책으로 강제집행을 하셔야 합니다.
4)인도명령신청과 강제집행신청
낙찰을 받은 후 낙찰자는 소유권이전등기촉탁신청과 함께 낙찰 부동산의 점유자를 상대로 인도명령신청을 진행하셔야 합니다. 소유권이전등기를 한 후 6개월 내에 인도명령결정정본을 법정권원으로 강제집행신청을 할 수 있습니다. 명도협상이 진행되지 않고, 이자비용이 쌓여간다면 강제집행이라는 마지막 카드를 사용해야 합니다. 강제집행신청이 효과적인 이유는 먼저 강제집행신청 후 집행하기 전에 집행관이 강제집행예정 계고장을 안내하게 되는데, 계고장을 현관문에 붙이는게 아니라 출입문을 강제개문하여 낙찰부동산 내부에 붙이고 오게 됩니다. 이는 점유자에게 상당한 압박으로 다가오게됩니다. 둘째, 점유자의 과도한 요구를 들어주는 것보다 강제집행신청시 비용이 저렴한 경우가 있기 때문입니다. 강제집행 비용은 운송비, 컨테이너 보관료, 노무비등을 합해 대략 30평 부동산 기준 2,000,000~2,500,000원 정도로 생각하시면 됩니다.강제집행신청은 이전에 발급받은 인도명령결정정본과 인도명령결정문이 송달되었다는 송달증명원을 발급받아 신청하면 됩니다.
5) 마무리
명도협상에서 우위를 점하고 있는 사람은 낙찰자입니다. 명도소송을 제기하지 않아도 강제집해을 통해 법의 힘을 빌릴 수가 있어, 사실상 낙찰자가 굉장히 강력한 카드를 쥐고 있기 때문입니다. 이 때문에 명도협상은 시간의 문제이지 결국 명도는 완료가 되게 됩니다. 처음 명도를 하는 경우 점유자의 상황에 따라 전략이 달라져야 하겠지만, 명도의 과정을 동일합니다. 이렇게 명도를 완료하고 낙찰 부동산을 인도받아 상품화를 하고 임대/매매를 진행하시면 됩니다.
속담 중 구더기 무서워서 장 못담근다. 라는 말이 있습니다. 명도는 사실 부동산 경매과정 중 일부분에 불과합니다. 저는 명도협상 보다 중요한 것이 절대 실패하지 않는 투자를 하는 것이라고 생각합니다. 투자의 실패는 투입되는 자본금 대비 수익을 얼마나 올릴 수 있느냐 하는 금전적인 문제입니다. 워렛버핏은 원금을 절대 손해보지 마라는 조언을 했습니다. 부동산 경매 투자도 결국에는 부동산 매매 / 임대 투자이기 때문에 누구나 매수하고 싶어하고 살고 싶어하는 부동산을 보는 안목을 먼저 키워야 합니다. 부동상경매의 경우 예외적인 매수방식으로 가격을 저렴하게 매입할 수 있다는 장점으로 오늘 알아본 명도과정을 거치게 되는 것입니다. 독자분들은 효과적인 명도협상에서 절대 실패하지 않는 투자를 하시길 기원합니다.
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