부동산 경매투자 당장 시작하기 Vol.1 권리분석

 

 

 

오늘은 부동산 투자 중 가장 매력적인 경매투자에 대해 알아보고자 합니다. 자본시장에서 부자되기 가장 쉬운 방법은 무엇일까요? 바로 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 독자님들은 싸게사는것과 비싸게 파는 것 중 어떤 것이 쉽다고 생각하시는가요? 부동산 경매는 그 해법을 알려주는 매력적인 투자방법입니다. 바로 매입 시점부터 확정된 수익을 보장해주기 때문입니다. 저금리 기조가 지속되는 현재의 상황에서 적합한 투자방법이라 생각됩니다. 또한 민사집행법이 개정되면서 인도명령의 힘을 빌릴 수가 있게 되어 누구나 참여가능한 시장이 부동산 경매 시장입니다. 오늘은 그중 권리분석에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

나 자신을 알라

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 부동산 경매에 투자하기 위해서는 현재 본인의 자산현황을 확인해보셔야 합니다. 부동산이라 하면 토지, 상업용 부동산, 주거용 부동산 등 다양한 종류의 물건이 있습니다. 본인의 현재 재무상태를 확인하시고, 여유롭게 활용가능한 자산이 얼마정도 인지 확인하셔야 들어갈 수 있는 물건을 검색하실 수가 있습니다. 물론 돈은 은행(Bank)에 무한하게 존재하지만 견고하지 않은 레버리지는 되려 양날의 검이 될 수가 있습니다. 

 

 

 

 

부동산 경매절차

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 경매제도는 궁극적으로 채무자와 채권자의 입장정리를 위한 제도입니다. 이를 위해 민사집행법에 근거하여 채무자의 자산 중 차량,선박,부동산 등 채무자산을 채권자의 요청(법적 권원, 등기상 권리)에 근거하여 현금청산하는 제도입니다. 경매절차는 다음과 같습니다.

• 경매사건 접수

• 경매개시 결정

• 배당요구종기일 결정 및 공고

• 감정평가 및 현황조사

• 매각기일 및 입찰진행

• 매각결정허가

• 잔금납부기일 결정

• 배당법정 및 경매 종결

 

권리분석

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 권리분석이란 채무자산에 관계된 권리들의 우선순위를 결정짓는 일입니다. 우리가 부동산의 권리를 분석해야 하는 가장 중요한 이유는 바로 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 존재할 수 있기 때문입니다. 또한 부동산을 점유하고 있는 임차인을 명도할 때에 임차인의 배당금액에 따라 그 난이도가 결정되기 때문에 부동산 경매 투자에 있어 권리분석에 대한 지식은 필수입니다. 권리분석은 다음 세가지로 분류됩니다.

 

 

1) 등기부등본 권리분석

 모든 부동산 자산에는 등기부등본이 존재합니다. 등기부등본 보는 방법에 대해서는 다음에 알아보도록 하겠습니다. 등기된 권리 중 권리분석을 위해서는 말소기준등기를 찾아야 합니다. 말소기준등기 이후에 설정된 권리들은 모두 말소 되기 때문에 낙찰자의 입장에서는 전혀 신경 쓸일이 없는 권리입니다. 말소기준등기가 되는 권리는 (근)저당권, (가)압류, 선순위담보가등기, 선순위전세권, 경매개시결정 5가지 입니다. 등기부동본상 권리분석을 위해 먼저 알고가야 할 물권과 채권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

	물권	채권
성격	특정 물건을 배타적 지배	채무자에게만 청구가능
	배타적	비 배타적
	절대권	상대권
종류	*용익물권 점유권/소유권/지상권/지역권/전세권/	임차권/ 가압류
	*담보물권 유치권/질권/저당권
대상	대물	대인

 여기서 다른 권리들과 성격이 조금 다른 것이 전세권입니다. 전세권은 사용수익할 수 있는 용익물권의 성격과 담보물권의 성격을 동시에 가지고 있습니다. 원칙적으로는 임차인과 임대인 개인간의 계약으로 발생한 권리이지만 대항력을 갖춘 선순위 전세권의 경우에는 말소기준권리가 될 수 있고, 우선변제권을 행사할 수 있는 강력한 권리입니다. 먼저 주의해야 하는 권리로 기억하고 넘어가도록 하겠습니다.

 

 

2) 임차인 권리분석

 두번째로는 임차인의 권리를 분석해야 합니다. 임차인에 관해서는 등기부등본이 아닌 매각물거명세서에서 해답을 찾으셔야 합니다. 임차인의 권리는 크게 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 세가지로 나뉘게 됩니다. 

• 대항력
  임대차보호법의 개정으로 임차인은 특정 임대인 뿐만 아니라 제3의 임대인에 대해서도 본인의 임차보증금을 지킬 수 있는 대항력을 가지게 됩니다. 임차인이 제3의 권리자들로 부터 대항력을 행사하기 위한 조건은 먼저 타 권리에 대해 우선적으로 전입을 하여야 하고, 실제 물건에 점유를 하고 있어야 합니다. 부득이 이사를 하여 점유를 하지 못하는 경우는 임차권등기명령을 통해 등기부등본상 해당 권리를 명시해야 합니다.

• 우선변제권
  임차인의 두번째 권리는 우선변제권입니다. 말그대로 배당 진행시 타 권리자들에 대해 우선적으로 배당을 받아갈 수 있는 권리입니다. 임차인은 대항력의 조건에 더불어 확정일자를 받아야 합니다. 근처 행정복지센터에서 간단하게 받을 수 있습니다. 우선변제권은 대항력의 조건을 갖춘 날짜와 확정일자를 받은 날짜 중 늦은 시점을 기준으로 효력이 발생됩니다. 마지막으로 배당요구종기일에 맞추어 배당요구를 반드시 해야 합니다. 

• 최우선변제권
  임차인의 가장 강력한 무기, 최우선변제권입니다. 임대차보호법상 소액 임차인들의 보증금을 지켜주기 위한 배려로 타 권리자들에 대해 가장 먼저 배당을 받아갈 수 있는 권리입니다. 최우선변제금을 위해서는 확정일자는 예외적으로 없어도 되지만, 배당요구는 반드시 배당요구종기일 내 신청하여야 합니다. 또한 가장 우선하는 저당권 설정일에 기준하여 하기 법령에 근거한 소액임차금을 충족하여야 합니다.
  

 

3) 배당금 권리분석

 입찰자는 마지막으로 배당과정에서 인수해야 할 금액이 존재하는지 확인하셔야 합니다. 배당의 원칙은 권리들의 설정일 순서대로 받아가는 것이지만, 여기서 물권은 채권에 우선하여 배당을 실시하게 됩니다. 즉 물권중에서는 등기설정일 순서대로 배당이 실시되며, 물권과 채권중에서는 물권이 우선하게 됩니다. 물권과 채권이 배당 순위에 있다면 물권은 흡수배당을 하게 되며 채권은 물권에 약세하게 됩니다. 채권들이 배당순위에 다수가 있는 경우는 안분배당하여 권리의 금액대로 배당을 받아가게 됩니다.

 

오늘은 부동산 경매의 가장 기초되는 권리분석에 대해 알아보았습니다. 실무적으로는 복잡한 권리분석을 요구하는 사건들이 존재합니다만 권리분석을 위한 공부만 되기 보다는 실제 투자에 적용해 보시면서 그 능력과 안목을 키워가시는게 더 중요하다고 생각합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

p.s 부동산 경매는 시리즈로 계속 연재하도록 하겠습니다.