부동산이든 주식이든 절대 팔지 마라.

 

 

 

 자본주의 시장에서 성공하기 위한 가장 기본적인 방법은 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이다. 무조건 돈을 버는 방법이다. 근데 이상하다. 주변에 돈을 번 사람은 없고 돈을 잃은 사람만 가득하다. 우리는 학교에서 돈에 대해 그리고 금융에 대해 배우지 못했고, 우리의 부모님들에게도 배우지 못하였다. 하지만 기본적인 법칙은 모두가 아는데, 왜 모두가 돈을 벌지 못하였을까?

 

 1980년 예금금리가 20%에 육박하던 시절 대한민국 국민 모두가 예금이 우리의 노후를 보장해 줄 것이라 굳게 믿고 있었다. 월급의 일정 부분을 예금으로 저축하고 자신이 현금으로 얼마나 가지고 있는지 입에 거품이 나도록 자랑하던 시절이 있었다. IMF에서 구조조정이 들어오기 직전까지도 말이다.

 

 한바탕 소란이 일어난 이 후 우리는 금융과 부동산 시장에 대해 다시 생각하기 시작한다. 당시 미국의 투자은행에서 한국으로부터 얼마나 돈을 벌어갔는지 가늠조차 안된다. 우리가 한강의 기적이라 불리던 경제성장의 과실을 외국인들에게 모두 빼앗겨버린 것이다. 그들은 알고 있었다. 한국시장이 쌀 때였고, 살 때였고, 이제는 팔 때라는 것을 말이다.

 

 다시 본론으로 돌아가서 우리는 왜 부자가 되지 못할까? 그리고 부동산 보다 주식으로 돈 잃은 사람이 많다는 게 무슨 소리인가? 부자의 논리로 보면 주변의 이웃을 중시하는 만큼 모두에게 평등하게 주어지는 시간적 자원을 우리의 편으로 만들어야 한다. 이게 무슨 소리인가? 한번 매입하였으면 스스로 걸음마도 하고 뜀박질도 하고 말도 할 줄 알만큼 성장의 시간을 주어야 한다는 것이다.

 

 자산이 시간이라는 음식을 먹고 자라난다면 우리에게 주어진 시간동안 혼자 일을 하게 된다. 총 결과물 중 얼마를 우리에게 돌려줄까? 직원을 고용하면 통상 20% 정도의 수익을 기대한다. 하지만 그들은 100%의 수익을 자신이 가져가지 않고 우리에게 안겨준다. 왜냐면 자산은 돈이 필요한 게 아니라 시간이 필요하기 때문이다.

 

 주식보다 부동산이 안전하다는 말은 사실 양도세, 취득세, 중개수수료, 국민주택채권 매입, 인지세 등등의 거래비용이 발생한다. 이게 무시하지 못할 정도로 높기 때문에 투자자들은 울며겨자먹기 식의 반강제적으로 장기투자를 할 수밖에 없다. 그리고 유동성이 떨어지기 때문에 한번 시장에 매도하려고 해도 몇 달 혹은 몇 년씩 걸리게 된다. 반면 주식은 내가 매도 버튼을 누르면 바로 매도된다. 

 

 부동산은 장기투자를 하게 만드는 시스템이고, 주식은 강제성이 없기 때문에 소액단타를 하는 사람들이 많아진다. 소위 개미가 많아지고, 이들은 기관투자자들과 외국인들의 시장 사이클에 맞춰 정확히 비쌀 때 사고, 쌀 때 팔아버리는 우를 반복적으로 범하고 있는 것이 현실이다. 이것이 부동산으로 돈 번 사람은 있어도 주식으로 돈 번 사람을 눈뜨고 찾기 힘든 이유이다.

 

 1980년 IMF 구조조정이 찾아오기 전 서울의 지가 대비 현재는 3배 이상 가격이 상승하였다. 이유는 한국의 경제성장률이 첫 번째이고, 두 번째는 지속적으로 시중에 풀리는 는 현금으로 인해 인플레이션이 발생한 것이다. 가격의 상승은 바보가 아닌 이상 누구나 알 수 있는 단순한 원리이다. 당시 주택을 구입한 사람이면 이사를 하거나 특수한 일이 발생하지 않는 이상 계속해서 거주하면서 삶의 터전을 꾸렸을 것이고, 그 주택이 현재 3배 이상의 수익을 안겨준 것이다.

 

 답은 나왔다. 가격이 쌀 때는 바로 지금이다. 경제학을 공부하면 현재가치(PV) 개념이 나온다. 채권수익률 혹은 자산가격결정모형을 결정할 때 주요 변수로 작동하는 녀석이다. 화폐는 금리를 통해 시중에 흘러가게 되며 시간이 흐를수록 미래가치는 떨어지게 된다. 즉 가격은 현재 시점이 가장 저렴하다는 말이다. 위에서 시장에서 성공하기 위해서는 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아야 한다는 말 기억하는가? 

 

 부동산은 현재가치가 아닌 미래가치를 보고 사는 것이다. 아파트분양이 최근 핫한 이유도 주택 청약 제도를 통해 매수자를 제한하는 현상으로 실물자산이 귀해지면서 프리미엄이 기하급수적으로 붙는 상황은 이를 정확히 반영하고 있다. 아파트 분양권은 가격의 상승 속도가 빠르지만 오피스텔은 그렇지 못하다. 서울 중심부는 가격 상승이 빠르지만 지방은 그렇지 못하다. 자산마다 상승 속도는 다르지만 결국 시간이란 리소스를 먹고 지속적으로 성장하게 되는 것은 자본주의 체제가 지속되는 한 계속된다.

 

 투자자는 물건을 매입하기 전에는 입지분석, 용도분석, 상권분석, 현재 부채상태를 꼼꼼히 분석한 후 매입해야 하지만 이후에는 물건이 가진 가치를 시장에 제공하면서 현금흐름을 만들어야 한다. 흔히들 현금흐름과 매매차익 중 무엇이 중요한가에 대한 고민을 많이 하지만 필자는 한치의 고민 없이 현금흐름의 중요성을 설명한다. 

 

 매매차익을 위한 갭투자나 경매 단타 투자로 단기간에 높은 수익을 번 사람들 또한 많다. 하지만 거래가 반복될수록 나가는 세금을 다 제하면 결국 남는 수익은 얼마 되지 않으며 미시적인 사이클에서 살아남기는 외줄 타기처럼 힘든 날의 연속이다. 또한 금번 바이러스 사태와 같이 전체적인 리스크가 발생하여 모든 시장에서 유동성이 막혀버린다면 단기적인 매매 뿐만 아니라 보유 조차 힘들어질 것이다.

 

 결국 시장에서 부자가 되기 위한 방법은 한가지 뿐이다. 바로 시간을 내편으로 만드는 것이다. 부동산은 한번 사면 파는 게 아니다. 반대로 매입 후 무조건 보유해야 한다. 그 보유량을 늘려가면서 늘어나는 현금흐름을 재투자하여 복리의 혜택을 톡톡히 누려야 한다. 한국의 국토종합계획에 의해 한반도의 국토는 지속적으로 리모델링을 할 것이고, 증식하는 현금들은 자산 가격의 상승을 부추긴다. 한 100년쯤 보유하면 우리는 갑부가 될 것이다. 아직 이 글을 읽고도 2008년 서브프라임 사태를 생각하면서 가격이 하락할 것이라는 생각을 가지고 있다면 그 이후 지가 변동을 참고하길 바란다.

 

 

1987~2019년 전국 지가 변동 (출처 : 한국감정원)