전국 미분양 주택 감소 추세, 호황기는 유지되는가?(feat 공시지가 현실화)

 

 

 

 20년 2월 기준 전국 미분양 주택수가 39,456호로 전월대비 8.8% 감소, 전년 동월 대비 33.8% 감소한 수치이며, 19년 6월 이후 8개월 연속 감소하고 있는 상황입니다. 악성 미분양인 준공 후 미분양은 20년 2월 기준 전월대비 0.8% 감소한 17,354호로 집계되었으며, 지역별로는 수도권이 전월대비 13.6% 감소, 지방은 전월대비 8.2% 감소한 것으로 나타났습니다. 규모별로는 85m2  초과 중대형은 12.5% 감소한 3,119호이며 85m2 미만 주택은 8.5% 감소한 36,337호로 나타났습니다.

 

 

 

 전국 미분양 물량이 지속적으로 줄어들면서 정부의 주택안정 정책 기조에도 불구하고 부동산 시장으로 유동자금이 흘러들어 가고 있는 것을 알 수 있습니다. 2월 발표된 자료에는 코로나로 인한 시중 자금경색과 실물경제 후퇴는 반영이 되지 않았지만 상승하는 부동산 경기의 방향은 지속될 것으로 보입니다. 2009년 부터 지속된 미분양 감소 추세는 건설업체들의 수주경쟁을 치열하게 불 붙이고 있습니다. 주택조합들도 한남 3구역과, 범천 1-1구역 등 재개발 시공사 선정에 적극적인 모습입니다. 

 

 

 

 앞서 정부는 19년 12월 공시가격 현실화 방안을 제안하면서 9억 이상 고가 주택에 대해서는 시세에 더해 현실화율 α (상한 8%)를 적용한다고 밝혀 왔습니다. 현재 고가 주택의 경우 종합부동산세가 1,000만 원가량 더 발생하는 등 부동산 시장에 대한 정부의 통제는 지속되고 있습니다. 향후 21대 총선과 코로나 19로 인한 실물경제 극복을 위해 부동산 경기를 살린다고 하면 4년간 집행해온 정부 정책을 정면으로 역행해야 할 수 있다는 전망입니다.

 

 

 

 특히 정부의 공시지가 현실화 정책은 조세와 부담금, 복지정책, 감정평가 등 세수 확보에 직접적인 영향을 미치는 기준으로, 부동산 시장에 대한 정부의 정책 방향은 현재 뚜렷하지만, 지속되는 실물경제 위축과 전 세계 증시 불안정성을 극복하기 위한 대책을 내놓지 않을까 라는 전망입니다. 투자단위가 서비스업이나 경공업 산업에 비해 고용효과와 경제성장 기여가 크기 때문입니다. 

 

 

 

 최근 정부의 100조 원대의 지원정책과 1차, 2차로 이어지는 추경행렬, 전 국민에 대한 긴급재난 지원금 100만 원을 책정하여 시중 유동성 공급에 총력을 기울이고 있습니다. 정부의 방향은 기업에 대한 대출 확대로 생산의 확대, 소상공인과 취약계층 지원금으로 소비 활성화 이 두 가지 목표를 달성하고 자 합니다. 시중 유동성은 정부의 목표대로 흘러가지 않고 있습니다.

 

 

 

 3월16일 한국은행은 기준금리를 0.75%로 0.5%가량 빅 컷을 단행하였으나, 이후 콜금리와 91 일물 CD(양도성 예금증서) 금리는 1.07에서 1.1%로 오르고 있습니다. 시중 은행들의 신용대출금리도 3월 16일 이전 기준으로 상승하고 있습니다. 마지막으로 91일 만기 CP(기업어음) 금리는 2.05%로 급등한 상태입니다. 콜급리나 CD, CP 등이 오르고 있다는 것은 시중에 단기 자금이 수혈이 안되고 있다는 의미입니다. 정부가 국채를 발행하고 무수익 사업들을 구조 조정하여 힘들게 돈을 풀어도 일반 서민들에게 직접적으로 단기자금이 돌지 않고 있다는 반증입니다.

 

 

 

 부동산 시장은 최근까지도 시중 유동자금이 갈 수 있는 유일한 투자처였습니다. 코로나19로 인해 투자심리가 급격하게 위축되면서 생산, 소비, 경기전망까지 모두 감소하게 되었습니다. 단기 금리가 급증하고, 주택담보대출이 증가하면서 부동산 경기는 위축될 수밖에 없습니다. 또한 건설경기와 건설 노동자들의 산업, 고용 지표도 악화될 수밖에 없습니다.

 

 

 

정부는 2월 주택 인허가실적이 전국 37,980호로 전년대비 10.1%로 감소하였고, 수도권은 0.9% 상승하였으며 지방은 27.7% 감소한 것으로 발표하였습니다. 경기전망 악화로 인해 건설경기가 실제로 침체된다면 정부가 내놓을 수 있는 카드는 더욱 줄어들 것입니다. 수도권 지역의 경우 3기 신도시와 세종시 개발 등으로 많은 주택이 소요되지만 지방의 경우 주요 지역을 제외하면 신규주택 공급 축소로 지방 부동산 시장 불안정을 다시 가져올 수 있습니다.

 

 

 

 4월은 21대 국회위원을 선출하는 투표가 있는 날입니다. 정부에서 부동산에 대한 정책을 향후 내놓을지에 대해서는 미지수이지만, 시중 돈이 돌지 않고 생산과 소비 촉진에 실패한다면 실물경제를 필두로 부동산 경기 또한 죽어버릴 것이 자명합니다. 현재도 부동산 공시지가 선정 오류가 2만건을 넘는 등 국민 불편이 지속적으로 따르고 있는 상황에서 정부의 역할이 더욱 중요해지는 시점입니다.