국토교통부는 3월18일 민간택지 분양가 상한제 적용대상 경과조치 개정을 추진하였습니다. 최근 발생되는 코로나 펜데믹(Pandemic)으로 인해 조합 총회와 같은 대규모 행사로 인해 추가 확진자를 방지하고자 특단의 조치를 단행하였습니다. 당초 2019년 10월 28일까지 관리처분인가를 신청한 재개발/재건축 조합 및 사업계획 승인을 신청한 주택조합들은 20년 4월 28일 까지 입주자 모집공고를 신청한 경우에 한해 분양가 상한제를 적용하지 않도록 개정하였으나 이를 20년 7월 28일까지 연장하는 방안으로 주택법 시행령을 개정하여 20년 3월 23일 입법예고 예정입니다.
국토부는 19년 11월 6일 주거정책심의위원회 심의/의결을 거쳐 분양가 상한제 적용지역을 지정한바 있습니다. 이는 정비사업 추진현황, 집값 상승률 고분양가 책정 우려, 시장 영향력등을 고려하여 동(洞) 단위로 지정하였습니다. 이 과정에서 최근 1년간 분양가격 상승률, 일반분양 예정 물량 다수 존재, 고분양가 책정이 예상되는 지역중심으로 검토가 진행되었습니다. 국토부는 추가적으로 분양가 상한제 대상 지역에서 제외된 곳이라 하더라도 고분양가 책정 움직임 등 시장불안 요소를 고려해 추가 지정하겠다고 으름장을 내놓았습니다.
분양가 상한제란 공공택지 내 진행되는 민간택지사업의 주택가격을 정부에서 정하는 기준에 따라 분양 가격을 통제하는 정책을 의미합니다. 재개발/재건축의 경우 분양가 상한제 통제에 직접적인 영향을 받게 됩니다. 재개발/재건축 조합의 경우 시공사를 선정하게 되면 시공,분양을 보증하는 주택도시보증공사(HUG)에서 시공보증서를 제출하여야 착공을 진행할 수 있으므로 HUG와의 일반분양가격에 대한 합의가 필수적입니다.(주택법 14조의2) 반대로 말하면 정부에서 시장에 직접 개입하여 재화의 시장가격을 임의적으로 통제하는 것입니다.
정부에서 예상치 못한 코로나 확산을 방지하고자 분양가 상한제 적용 유예 정책을 발표하였습니다. 최근 정부에서 발표한 정책중 거의 유일한 부동산 시장 완화정책이라고 생각합니다. 하지만 정부에서 주택 가격/시장 불안성을 해소하기 위해 분양가 상한제를 실시하는 정책은 결국 시장논리를 파괴하게 됩니다. 정부에서 시장 불안성과 주택시장 가격안정화를 목적으로 한다면 단순히 가격통제가 아닌 재화의 공급을 늘릴 수 있는 환경을 마련해야하는게 당연한 시장논리입니다. 부동산 시장에서 중장기적으로 중요한 가격결정 요인은 입지(Location)와 공급 여부 입니다. 만약 정부가 직접 시장에 개입하여 공급을 통제해버린다면 재화의 가격은 우상향 할 수밖에 없으며, 이는 무주택자의 주택매입기회를 박탈하는 결과를 의미합니다.
경제는 가계, 기업, 정부의 3주체로 구성됩니다. 이 중 강제성을 가진 강력한 주체는 정부입니다. 정부의 역할은 경제 주체들이 안전한 법의 테두리에서 건전한 경제활동을 할 수 있도록 환경을 마련해주는 것입니다. 시장에 직접 개입하여 시장가격을 통제하고 수급의 불균형을 초래하는 것은 정부의 역할이 아닙니다. 만약 정부에서 재화의 가격을 통제하는 경우 혹은 이로 인해 발생하는 화폐 유통의 왜곡이 발생한다면 시장은 더욱 큰 변동성을 가져오게 됩니다. 결국에는 시장의 수요/공급 논리로 가격이 정상화가 될 것입니다. 정부의 추가적인 조치는 현명하지만 그 논리는 빈약 하기만 합니다.
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