소액으로 부동산 투자 당장 시작하기_월급으로 당신의 부동산을 가져라

 

 

 

오늘은 소액으로 부동산 투자 당장 시작하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

소액의 기준은 얼마일까요?

 

개인별로 소득의 차이가 있기 때문에, 그 기준은 다를 것 입니다.

 

하지만 분명한 것은

 

우리의 자본이 얼마가 되었든,

 

우리는 투자를 시작해야 한다는 것입니다.

 

자 그럼 부동산 소액 투자법 바로 알아보도록 하겠습니다.

 

토지 지분투자

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우리나라의 경우 지적도상 필지의 개념으로 토지를 나누게 됩니다.

 

그리고 모든 필지는 각자의 지역, 지구, 구역을 가지게 됩니다.

 

토지의 경우 선입견이 있습니다. 

 

바로 가격이 고액일 것이라는 생각이죠.

 

서울 서초구의 아크로리버파크의 경우 평당 1억원을 호가하는 경우도 있습니다.

 

하지만 경남 하동군의 경우 평당 1,200원의 토지도 존재합니다.

 

이와 같이 가격차이는 천차 만별이지만, 70%가 산지로 둘러싼 대한민국의 특성상

 

한정된 재화인 토지의 가격은 지난 과거데이터를 보아도 꾸준한 우상향 그래프를 그려왔습니다.

 

그럼 우리가 투자하고자 하는 토지지분은 무엇일까요?

 

한 필지의 소유자가 정해져 있었으나, 다양한 이유로 소유권이 지분형식으로 다수의 소유자에게 이전된 상황입니다.

 

우리가 알아보고자 하는 지분투자는 그 중 일부 지분에 대한 매입을 의미합니다.

 

지분

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지분이 생기는 이유는 다양합니다. 그 중 대표적으로 지분으로 필지의 소유가 다분화 되는 유형을 알아보도록 하겠습니다.

 

1) 상속 

 가장 일반적이 상황입니다. 직계존속의 사망으로 소유권이 직계비속에게 이전되는 경우입니다.

배우자의 경우 1.5배를 상속받게 되고, 자녀들의 경우 1배를 측정하여 안분상속이 진행되게 되는 경우입니다. 

해당 부동산의 채권자는 경매를 진행하기 위해 대위등기를 통해 공유자들을 선정하고 채권자의 재산권을 청구하는 경우입니다.

 

 

2) 공동명의

 부동산에 대한 부부 공동명의로 매매계약 많이 체결하시죠?

세금에 대한 부담, 각자의 자산상황에 대한 협의 등으로 공동명의를 통해 부동산을 매입하는 경우인데요,

이와중에 공유자중 한 명에 대한 지분이 경매에 나오는 경우입니다.

 

 

3) 문중재산

 성씨 마다 문중이 있습니다. 대대손손 내려오는 농지나 임야의 경우 묘지나 공동재산의 경우로 많이 소유하고

있는 형태입니다. 이 경우 지분의 양이 엄청 작은 경우도 있습니다. 24/36554의 경우처럼 6%가량의 공유자 지분이

경매로 나오는 경우입니다.

 

지분투자의 장점

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일반적인 토지 및 건물매매계약을 제쳐두고

우리가 굳이 어려운 토지지분에 투자해야 하는 이유는 무엇일까요?

바로 수익과 안전을 모두 잡을 수 있는 매력적인 투자처이기 때문입니다.

 

 

1) 수익성이 높다

 지분투자가 수익이 높다는 말이 무엇일까요? 

바로 해당 물건에 대한 낙찰가가 굉장히 저렴하다는 의미입니다. 투자 시 안전마진을 크게 확보하고 

매입을 하는 경우가 많이 때문에, 그만큼 수익성이 높습니다. 일반적인 지분경매의 경우 30~50%의 낙찰가를 보이는데요, 이는 일반 아파트 경매에서는 볼 수 없는 지분투자만의 특징입니다.

 

2) 안전한다

 아파트나 빌라를 낙찰받는 다고 하면 인테리어 후 매도를 하시면 수익이 발생되게 됩니다. 

여기서 이슈사항은 얼마에, 누구에게 팔 것이냐라는 것이죠.

지분투자는 소유자가 정해져 있습니다. 

해당 물건을 점유하거나 수익을 하고 있는 공유자에게 매도하는 것입니다.

투자를 진행할 때 부터 매수자가 정해져 있다는 것은 그만큼 안정성이 확보된다는 의미입니다.

 

지분투자 진행 매뉴얼

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 지분투자는 일반 경매투자와 프로세스는 동일하지만 정형화 된 Manual이 존재합니다.

하기 프로세스 별 발생되는 이슈사항만 잘 정리하시면 대부분의 지분투자는 수익과 안전성을 보장해 줍니다.

지분투자 과정은 두가지로 나뉘게 됩니다. 먼저 공유자들과의 매매 협상을 진행하게 되고 이 과정에서 만약 공유자들과의 협상이 원만히 진행되지 않는다면, 처분금지 가처분, 공유물 분할 청구소송이 들어가게 됩니다. 최근에는 전자소송 사이트가 편리하게 구성되어 있어 셀프소송도 고려해볼만 합니다.  

 

 

 

 

 

 

공유물 분할 종류

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지분투자를 통해 물건의 지분을 소유하게 되셨다면 이를 분할 하는 방법은 다양한 방법이 존재합니다. 하지만 기본적으로는 공유자와의 협의가 원만히 진행되지 않는 경우는 형식적 경매를 통한 현금청산으로 진행된다는 점 기억해주세요.

 

 

1) 현물분할

 필지를 각 지분 비율에 맞게 분할 하는 것이며,  공유물 분할의 원칙적인 방법입니다.

 

 ***참고로 지분의 경우 최소한의 분할면적 이라는 개념이 있습니다. 지역별로 최소 이 정도 이상의 필지면적에 대해서만 토지분할 해주겠다는 정부의 의견입니다. 만약 공유자와 협상이 원만히 진행되지 않는 경우 공유물분할청구 소송을 통해 경매를 진행하셔야 하는데요, 이 때 최소 분할면적을 확인하시고 요건에 부합하지 않는다면 바로 현물청산의 대상이 될 수 있으니 참고 하시면 좋겠습니다.

 

구분	주거지역	상업/공업지역	녹지지역	개발제한구역	기타지역	농업생산기반사업이 시행된농지
면적(m2)	60	150	200	200	60	2,000

<최소 분할면적>

 

 

2) 가액배상

 현물분할의 대상이 아니라면 상대방의 지분을 공유자가 인수하도록 법원 명령이 나오는 것을 의미합니다.

판사와 조정위원들이 공유자들의 매수를 독려하게 됩니다.

 

 

3) 형식적 경매

 공유물 전체를 경매개시를 통하여 현금청산하는 방법이고, 지분경매에서 가장 많이 사용되는 방법입니다.

경매의 특성상 시세대비 저렴한 가격으로 낙찰가가 형성되기 때문에, 이는 공유자들에게도 손해가 가는 방법입니다.

 

 

 

참고자료

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 토지에 투자하신다면 반드시 알아야 할 자료가 있습니다.

바로 국토부에서 대통령의 승인을 받고 20년 주기로 계획하는 국토종합계획입니다. 2019년 제5차 국토종합계획이 발표되었습니다. 김현미 국토부 장관님께서 청와대로 올린 계획안인데요, 이곳에 대한민국 개발지형도가 그대로 있으니, 꼭 , 반드시 참고 하시기 바랍니다. 

 

 

 

<국토종합계획>

 

 

 국토종합계획에 기반하여 각 시/군 별로 도시기본계획을 작성하게 됩니다. 결국 전국의 균형발전, 각 시군구의 균형적인 발전을 통해 지속가능한 성장 발판을 마련하겠다는 것이 정부의 토지정책입니다. 

 

<도시기본계획>

 

토지의 가격은 그 땅을 몇명이나 밟고 지나가느냐에 달려있다는 말이 있습니다. 

결국 토지는 인구 그리고 도로의 영향을 받게됩니다. 그만큼 도로가 깔리면 돈이 깔리고, 인구가 몰리면 돈이 몰린다는 의미입니다. 또한 수도권을 제외한 각 지방의 경우 해안가 라인, 호수라인등 한정적인 자원을 가진 지역을 눈여겨 보여야 합니다.

토지 투자하시기 전 반드시 이 두가지 자료는 참고하셔서 개발 및 투자의 요충지를 선점하시기 바랍니다.

 

결론

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 소액의 기준은 누구나 다를 수 있습니다.

하지만 중요한 점은 생존을 위해 투자를 시작해야 한다는 점이고,

근로소득에 최소 지출액을 제외한 금액을 어디에 투자할지 정해야 한다는 것입니다.

여기에서 소액 투자의 장점이 있습니다. 건물은 감가상각으로 인한 시세하락의 가능성이 존재하나 토지의 경우 소유자가 확실하여 안전하거나, 개발될 가능성을 내제한 자산이기에 수익성이 존재합니다.

2020년 대한민국 국민의 대다수는 부동산에 열광하고 있습니다.  

저금리, 저성상 프레임에 갖힌 소액 투자자들이 바라 볼 수 있는 희망은 생존의 이유입니다.

 

왜냐하면,

 

그 희망이 고문이라는 단어로 빛을 발한다 하더라도 그 자체로 가가치 있기에…