부자의 진정한 기준 , 토지 투자

 

 

 

 

 우리는 투자를 통해 초과 수익률을 기대한다. 수익을 올리기 위해서는 남들과 다른 시각으로 시장을 바라보아야 한다. 경매 제도가 일반인에게도 대중화되면서 수익내기가 점점 힘들어지고 있다. 일반인들이 하는 경매는 무엇일까? 경매를 시작하는 사람이라면 대부분은 아파트로 시작한다. 중심지역의 인기 있는 아파트의 낙찰가는 100%가 넘어가는 게 현실이다. 감정가라는 것은 채권자들과 경매제도를 통해 다수의 이해관계인의 권리를 충족시키기 위한 제도라는 부분을 감안한다면 평균 시세 이상으로 책정될 가능성이 높은 것이다. 감정가보다 높게 낙찰을 받은 투자자는 수익을 내기가 굉장히 힘들다는 뜻이다.

 

 

 괜찮다. 우리는 아파트로 경매를 하지 않을 것이다. 남들이 다 하는 경매는 의미가 없다. 차라리 신규 아파트 분양시장에 뛰어들던지 조합자격을 얻기 위해 재개발 지역 내 빌라에 투자하는 것이 나을 것이다. 그중 토지를 경매로 받는 것은 충분히 메리트가 있는 투자처가 될 수 있다. 경매로 나오는 토지 중 평당 1000원 이하의 물건도 즐비하게 존재한다. 토지는 수익성이 보장된 투자처이다. 압구정 현대아파트가 분양 가격이 1400만 원 대였지만, 2018년 기준 압구정 현대 아파트의 시세는 34억이 되었다. 약 240배가 오른 것이다. 반면 토지는 3000천 배 이상이 뛰었다. 아파트에 비해 월등한 수익률을 가지는 것이 토지다.

 

 

 토지 투자라고 하면 복잡한 공법과 아파트 같은 주거용 부동산에 비해 환금성이 굉장히 떨어진다는 편견이 있다. 하지만 매수자가 정해진 토지의 경우 아파트보다 환금성이 더 높다. 또 토지는 투자기간이 오래 걸린다는 생각이 있지만 1년 내로 실수요자를 찾아 매도하거나 보상을 받거나 아니면 본인이 직접 건물을 올려 수익을 내는 방법등 사용방법이 많은 투자처이다. 또한 농지연금, 보상 경매, 미불용지에 투자하여 환금성을 높이거나 안정적인 현금흐름을 만들기도 용이하다.

 

 

 가치가 있는 토지란 어떤 토지를 말하는걸까? 땅을 이용해서 높은 수익을 낼 수 있는 토지가 가치 있는 토지가 되는 것이다. 통상적으로 수익률을 내기 위해서는 땅 위에 건물을 지어 상업, 공업, 농업 등 사업을 해야 수익이 나는 것이다. 우리나라는 용도지역, 용도지구, 지구단위계획을 통해 토지를 효율적으로 이용하기 위해 계획하고 있으므로, 용도지역별로 수익을 낼 수 있는 건축물의 종류가 정해져 있다.

 

 

 토지 위에 건물을 짓기 위해서는  먼저 도로에 접해있어야 한다. 건축허가를 받기 위한 도로의 조건은 도로의 폭이 최소 4M 이상 되어야 하고 보행과 자동차 통행이 둘 다 가능해야 한다. 또한 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다. 마지막으로 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다. 토지에 접한 도로가 막다른 도로라면 차량이 재출입하기 위해 도로의 길이를 규정하고 있다. 정확한 수치는 자치법규 시스템을 통해 알아보면 되고 도로가 최소 4M 이상은 돼야 한다는 점 명심하자.

 

 

 도로에 접한 토지라 하더라도 개발허가가 힘든 토지가 있다. 가령 토지이용계획 원상 개발제한구역, 도시자연공원구역, 상수원 보호구역, 하천구역, 소하천 구역, 소하천예정지, 비오톱 1등급이라는 단어가 있으면 개발허가가 나지 않는다. 또한 국방군사규제, 재개발/재건축 규제, 문화재 보호 규제가 있는 토지는 담당 구/군청 담당자에게 반드시 문의해봐야 한다.

 

 

 토지에 건물을 짓기 위해서는 개발행위허가와 건축허가를 모두 받아야 한다. 개발행위허가는 기반시설과 안전성을 기초로 허가하게 된다. 이미 건물이 있는 대지라면 건물을 허물고 다시 개발행 위위 허가를 받을 필요는 없지만 건물을 짓지 않고 형질변경을 하는 경우는 개발행위허가를 다시 받아야 한다. 개발행위허가를 받으려면 경사도, 도로, 상하수도를 체크해야 한다. 또한 지목의 변경은 개발행위허가를 받고 건축허가를 받아 건축공사 및 준공검사를 마친 뒤 이루어진다. 

 

 

 개발행위허가와 건축허가가 난다 하더라도 건물의 종류를 고려해봐야 한다. 먼저 입지에 맞는 건물을 지어야 하는데, 해당 지역에 적합한 용도의 건물을 지어야 수익을 내기가 용이하다. 시골에 있는 아파트나 빌라는 수익성이 상당히 떨어지는 것이다. 대한민국의 토지는 용도지역/용도지구/지구단휘계획 체계를 세워 무분별한 토지개발을 제한하고 있는데, 해당 지역에 맞는 건축물을 세워야 한다. 또한 보전 규제에 맞는 건물을 지어야 한다. 농업진흥지역, 보전산지, 수질보전지역 등에는 건축허가가 제한되므로 지자체별 조례를 반드시 확인해봐야 한다.

 

 

 건축물의 규모 또한 중요하다. 투자자의 입장에서는 높고 넓은 건물을 짓는 게 수익률을 올리는 방법이지만 세상일이 다 내 마음 같지 않다. 크게 건폐율, 용적률, 건축선 동의의 규제가 있다. 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미한다. 용도지역별로 건폐율 상한이 정해져 있다. 용적률은 용도지역과 일조권에 따라 건축물의 높이를 제한받게 된다.

 

 

 용도지역별로 용적률 상한을 제한하고 있고, 일조권도 9M 이하에서는 접한 건물과 1.5M를 비우고 건축하고 9M 이상 높이는 건물 높이의 1/2를 비워두고 건축하게 하여 전체 건물면적에도 영향을 주게 된다. 건축선은 건축을 할 수 있는 경계선을 의미하는데, 일반적으로 대지와 도로의 경계를 의미한다. 하지만 도로 옆이 하천이라면 건축선 후퇴가 발생할 수 있고, 이는 건축면적을 줄게 하는 요인이므로 유의해야 한다.

 

 

 추가로 법정 주차대수를 확인해야 하는데, 주택건설기준으로는 세대당 1대가 원칙이나 지자체별 조례로 규정하고 있으니 확인해보는 있다. 세대별 전용면적에 따라 세대별 1대 이하로 기준이 완화되지만 모든 수치를 기억할 필요는 없다. 건축 실무에서는 건축설계사무소에서 모두 고려해서 설계를 해주므로 참고로만 알고 있으면 된다. 설계 비용은 평당 10~15만 원으로 잡으면 적당하다.

 

 

 실제 투자물건을 검색하는 과정을 보면 먼저 경매지를 통해 주변 입지를 분석한다. 주변 개발 현황, 도로 현황, 혐오시설현황, 접근성을 확인해보고 해당 토지의 입지를 분석한다. 둘째, 토지이용 계획원 상 지목과 면적을 확인한다. 셋째, 해당 토지에 수익을 내기 위해 적합한 건축물을 구상해본다.  개발행위허가를 받기 위한 도로, 경사도, 상하수도를 보고 용도지역과 지구단위계획 상 허가되는 건축물을 파악해본다. 넷째, 구상한 건축물의 용적률, 건폐율을 확인하여 건축을 통한 수익을 구상해본다. 마지막으로 물건의 권리분석을 하고 입찰 여부를 결정하는 것이다. 

 

 

 입찰 물건을 찾았다면 현장으로 나가봐야 한다. 개발행위를 위한 조건들 외 입목축적과 분묘의 존재 유무 등 예외상황을 모두 확인해봐야 하고 입찰 물건의 정확한 시세를 찾아야 한다. 감정평가액이란 모든 채권자들의 불만을 잠재울만한 금액이어야 하기 때문에 정확하지 않다. 현장에서 실제 거래 가격을 찾아야 하는데, 이미 개발된 토지가 아니라 미개발 토지를 기준으로 하여 시세를 찾아야 한다. 마지막으로 입찰가에서 개발비용을 제한 최종 수익률을 계산하여 입찰한다. 

 

 

 토지는 분명 매력적인 투자처이다. 주거용 부동산처럼 수익이 눈에 보이지 않는다. 심지어 실제 거래 가격 파악도 좀처럼 쉽지 않다. 하지만 토지를 통해서만이 진정한 부자가 탄생한다. 대한민국은 현재까지도 개발 진행형이며 도심지 내에도 원도심 개발사업이 진행되고 도심외각은 도심지로의 편입을 위한 개발이 진행되고 있다. 토지의 진정한 가치를 찾는 안목과 가치를 상승시키는 요인들을 개발하는 능력은 결국 부자가 되기 위한 가장 빠른 길이 되는 것이다.