주택 시장 안정화 조치, 부동산 법인 과연 정답일까?

 

 

 

 

 정부의 고강도 규제로 인해 부동산 시장이 상당히 위축되어 있는 상태다. 20년 들어오면서 부동산 법인을 통해 주택거래량은 13,142건으로 전년도 대비 73% 늘어난 수치다. 사실 주택시장 안정화 조치에 따라 LTV/DTI 규제, 양도세 중과, 실거주자를 위한 청약제도 보완 등의 조치로 부동산 시장에서 투자세력의 발판을 제거한 것이 사실이다. 개인으로 고가 아파트를 구입하지 못하는 현실에서 대안이 나온 것이 바로 부동산 매매 법인이다.

 

 

 부동산 매매법인을 설립한 경우 대부분이 1인주주 법인이거나, 가족 주주 법인의 형태다. 법인 운영의 경우 기장대리나 자금관리에 부분은 개인에 비해 상당히 까다롭지만 2억 미만 순수익 법인에 대해 법인세 10%, 법인 양도세 10%라는 어마어마한 혜택을 제공하기 때문에 법인 설립이 늘어나는 추세다. 19년 법인 설립의 수는 12,029건이며, 20년 1월부터 3월까지는 5779건으로 증가세가 이어지고 있다. 

 

 

 단순히 투자목적으로 법인을 설립하는 경우 법인세와 양도세, 부가가치세 등의 세금납부의 의무를 충실히 하는 법인이 있는가 하면, 세금탈루와 불법증여를 목적으로 법인을 이용하는 사람들 또한 증가하면서 국세청에서 최근 강력한 세무조사를 예고하였다. 실제로 부동산 법인을 악용하여 탈세 혐의를 받고 있는 27명을 적발하여 수사를 하고 있다.

 

 

 국세청에서 현재 혐의를 밝히고 있는 건은 불법증여, 다주택자 투기규제 회피, 자금조사 면책, 기획부동산으로 크게 분류가 된다. 불법으로 자녀에게 증여를 하거나, 기획부동산 사기 혐의를 받는 법인들은 당연히 고강도 조사를 받는 게 맞지만 다주택자 투기규제를 통해 양도세를 내지 않는 것을 탈세로 볼 것이냐 절세로 볼 것이냐는 추후 논의해볼 문제이다. 내가 하면 로맨스고 남이 하면 불륜이라는 말이 딱 맞다.

 

 

 탈세 혐의를 보면 참 머리가 똑똑하다는 생각이 든다. 먼저 불법증여의 경우 자녀 명의로 법인을 세운다. 물론 주식의 보유 및 사내이사는 자녀 명의로 설립한다. 이후 부모가 운영하는 사업체에서 자녀 명의 법인과 컨설팅 계약서, 광고료 계약서 등을 허위로 작성하여 대금을 지급한다. 이후 자녀 명의 법인은 고가 아파트를 구입하여 자녀가 거주하거나 매매차익을 자녀가 수익 하는 방법으로 증여를 하는 방식이다.

 

 

 자녀 명의 법인이 실제 사업 운영을 통해 매출이 존재하지 않고 부모 사업체에서 발생하는 매출이 90%가 넘어가는 경우는 세무조사를 받게 될 예정이다. 증여세는 10%에서 최고 50%까지 매겨지므로 증여세를 절약하기 위한 방법이 다양하게 나오는데, 최근 강경화 외교부 장관이 집 마당을 지분으로 증여하는 방법이나 재개발 주택을 증여하여 차후 프리미엄 부분을 증여하는 방법 등등 엄청 다양하다.

 

 

 가족 법인의 경우 기존에 개인 명의로 소유하고 있던 고가 부동산들을 가족 명의로 설립한 법인에 현물출자 방식으로 소유권 이전하여 갭투자를 벌이는 경우도 있다. 가족 명의 법인으로 이전된 부동산들은 담보대출 형식으로 추가 유동성을 공급하기에 용이하고 이를 통해 마련된 자금으로 추가 갭 투자를 진행하여 300억 이상의 투자를 진행한 가족도 있다고 한다. 여기서 문제는 현물출자 방식에서 가족에게 증여할 경우 증여세를 탈루한 혐의를 받고 있다. 

 

 

 부동산 법인으로 저가에 부동산을 매각하여 양도세를 탈루하고 개인은 1세대 1주택을 유지하면서 추가적인 양도세 비과세 혜택과 장기보유공제의 부당 수혜를 누린 혐의를 받는 경우도 있다. 상가/토지/공장 등은 개인 소유로 하면서 주택만 법인 소유로 이전하여 양도세 혜택을 받는 것이다. 사실 최근 양도세가 중과되면서 과열 투기지역의 경우 양도세가 60%가 넘어가고 있는데, 개인의 경우 부동산 투자를 포기하거나 법인을 설립하는 것이 방법이 될 수 있으나 국세청에서는 탈루 혐의를 적용하고 있다. 

 

 

 마지막으로는 배임/횡령의 단계인데, 이는 명백한 위법이다. 기존 운영중인 법인에서 비자금을 조성하기 위한 목적으로 개인 소유 법인을 설립하고 비자금을 유용하여 고가 아파트 및 고가 승용차를 구입하는 형태이다. 이런 경우도 컨설팅 비용, 용역비, 광고비 등등 두리뭉실한 명목으로 자금을 집행하는 건데, 국세청은 최근 시가 6억 이상 아파트를 구입하는 경우도 자금출처에 대한 소명을 하라는 입장이라서 이런 부분 또한 조심해야 한다.

 

 

 국세청은 특히나 국토부의 주택시장 안정화 조치에 연장선에서 법인의 주택 양도세 중과 부분을 강화하기 위해 관계부처에 건의를 한다고 한다. 관계부처라면 기재부, 금융위, 국토부가 될 것으로 보인다. 사실 위에 열거한 부동산 법인 운영 방법들은 시중에 '절세'라는 이름으로 부동산 법인 설립을 위한 책까지 출간되면서 투자자들 사이에서는 선풍적인 유행처럼 번진 것이 사실이다. 

 

 

  만약 국세청에서 다주택자를 규제하기 위한 세무조사를 강화한다고 하면 국내 대기업의 증여 과정에서 사용되었던 전환사채나 신주인수권부사채 등 주식연계증권을 이용한 증여 부분도 엄격히 조사를 해야 하는데, 일반 시민들에게만 이렇게 세무조치를 취한다는 거 자체가 아직 까지 한국에서 유전무죄의 법칙이 적용되는 것이 아닌가 싶다. 아마 법인 설립하여 비자금을 조성하거나, 정부 규제를 회피하기 위한 목적으로 사용하기 시작한 건 재벌들인데, 애먼 일반 시민들만 규제하는 모습이 씁쓸하다.

 

 

 결론은 국토부의 주택시장 안정화 조치를 피해가기 위해 또는 절세를 하기 위해 부동산 법인을 세우는 것은 장기적으로 불리한 선택지가 되어 가고 있다는 것이다. 특히나 아파트에 갭 투자나 경매를 목적으로 부동산 설립을 고민하시는 분들이라면 국세청과 관계 부처들의 대응을 살펴보시기를 권고드린다.