실패하지 않는 토지 투자 당장 시작하기

 

 

 

 

 1963년부터 2020년까지 토지의 가격이 3천 배 이상 뛰었다. 최근 정부에서도 아파트 갭 투자에 대한 규제를 하면서 아파트 상승폭이 다소 멈췄다고 하지만, 가격이 상승한다는 것은 결국 해당 재화에 대한 소유 경쟁이 치열하다는 뜻이다. 주택과 다세대 빌라, 그리고 아파트는 모두 주거용 부동산이다. 아파트 가격이 분양가 대비 최소 2배에서 많게는 5배까지 뛰는 사례는 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 국민소득 3만 불 시대에 진입하면서 주거복지에 대한 수요가 커졌다는 방증이다.

 

 

 우리는 투자자이다. 투자자의 목적은 본인의 투입자본대비 높은 수익률을 기대하는 것이다. 아파트가 지어지는 과정을 생각해보면 최초 토지매입부터 조합설립, 건설과정 마지막으로 분양업까지 많은 사업체가 참여하게 되는 대규모 택지개발사업이다. 각 사업체별로 가장 많은 수익을 가져가는 곳은 어디일까? 평방미터당 50만 원이던 토지가 재개발 사업을 한다는 공고가 나오면서 지가가 상승하게 되고 택지개발이 완료된 후 조합원 분양가로 치면 2차 지가 상승이 일어나는 것이다. 이것이 우리가 토지를 공부해야 하는 이유다.

 

 아파트를 예로 들어서 말한 이유는 국민 대다수의 욕망이 아파트라는 주거용 부동산에 쏠려있기 때문이다. 확실히 토지는 대한민국 국민이라면 욕망의 산물이다. 과거 산업이라고는 농업밖에 없던 조선시대를 생각해보면 토지의 사용 다양성이 떨어졌지만, 2020년의 대한민국은 주거용, 상업용, 공업용, 자연경관용 등 토지의 이용이 매우 다양하 졌고, 대한민국의 진짜 부자라는 말을 듣는 사람들은 모두 토지에서 생겨났다.

 

 

 부동산의 주요 특징 중 부증성이라는 개념이 있다. 추가 공급이 불가능하다는 개념이지만 사실 건물에 해당되는 말이 아니라 건물이 깔고 있는 토지에 해당되는 내용이다. 하지만 토지에 대한 욕망이 강해질수록 토지 투자를 통해 피해자가 다수 양산되고 있는 것이 현실이다. 기획부동산, 맹지 구입, 지인들을 통한 사기 등등 토지를 제대로 공부하고 가치 있는 토지 투자를 해야 하는 이유일 것이다.

 

 

 기획부동산의 사기 행태를 보면 기가 막힌다. 온천사업을 가장하여 자연환경보전지역 내에 상업지역으로 만들어진 토지를 공동소유지분등기 형태로 지분을 팔아넘기는 식이다. 과거 토지분할에 대한 제한이 없던 시절에는 가파른 임야나 무수한 토지분할을 통해 토지를 매각하여 차익을 얻었지만 개발행위에 관한 규제가 강화되면서 지분 형태로 토지를 판매하는 것이 성행하게 된 것이다. 

 

 

 피해자가 양산되는 주요 원인은 기획부동산에서 영업직원들에게 연봉책정을 높게 하여 직원들을 유입시키고, 직원들을 대상으로 1차 강매를 시키고 영업직원의 가족, 지인들을 통해 2차 강매를 시킨다. 실제 계약을 하는 토지를 보여주지 않고, 책임지지 않는 미래의 개발 허상을 보여주면서 사기 행각을 벌이는 것이다. 토지에 관한 법령 중 비오톱 1 급지, 도에 접하지 않은 맹지, 임야의 경사도, 임목축적, 문화재 보존지구 등의 지역은 개발행위가 제한되거나 아예 불가능한 지역이 다수 존재한다. 토지를 제대로 알아야 최소 자기 돈을 지킬 수 있는 세상이다.

 

 

 토지에 투자를 하기 위해서는 물리적 또는 법적으로 개발행위에 문제가 없는 토지를 선택해야 하고, 매수자를 찾을 수 있는 수익성을 확보해야 한다. 대한민국에서는 총 3353만 필지가 존재하고 모든 토지가 지역으로 구분하여 토지이용과 관련된 인/허가를 받도록 규정하고 있다. 만약 지역 설정에 따른 개발 규제가 없다면 무차별적인 개발이 난립하게 될 것이고 경제적, 사회적으로 혼란을 야기할 것이 뻔하다.

 

 

 용도지역의 규제사항은 크게 3가지로 정리된다. 먼저 한 필지내에 얼마만큼의 땅을 개발행위에 쓸 수 있는지에 관한 건폐율 규제. 둘째는 필지 면적 대비 건축물의 총면적을 규제하는 용적률. 마지막으로 필지 내에 지어지는 건축물 의의 용도를 규제하는 용도가 있다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘게 된다. 도시지역의 경우 주거, 상업, 공업, 보전지역으로 나뉘어 개발에 관한 규제가 높지만 관리지역 이하로는 비도시지역으로 개발행위에 대한 규제가 상대적으로 덜하고 지가가 저렴하다.

 

 

 용도지역 이하로는 지구와 구역의 개념으로 개별 필지별로 개발에 관한 규제를 하고 있다. 흔히 지목을 변경하면 지가가 상승된다는 말이 있는데, 개발행위는 크게 물리적인 토지의 형질변경과 행정상으로 건축물을 짓기 위한 지목 변경작업이 필요하다. 건축물을 짓기 위한 지목으로 변경을 하게 되면 토지의 활용도가 상승하면서 지가의 상승이 따르는 것이다.

 

 

 물리적으로 개발이란 절토,성토,매립,정지,포장등 형질을 변경하는 작업을 말한다. 통상적으로 토목설계사무소에서 개발행위 인/허가 작업과 토지 형질변경 작업을 하게 되며 비용은 500만 원가량 발생한다. 이후 건축물 설계비용은 평당 15만 원 선의 비용이 발생한다. 농지를 개발한다면 농지보전부담금을 내야 한다. 임야를 개발한다면 대체산림 장자원 조성비를 내야 하고, 개발이 완료된 후에도 개발부담금 부과대상이 되는데 개발이익의 최대 25%의 부담금을 요구하게 된다.

 

 

 토지를 매입하기 위해서 가장 정확한 지표는 공시지가를 확인하는 것이다. 공시지가는 세수확보를 목적으로 1년에 한번 토지에 관한 공식적인 시세를 매기는 작업이다. 국내 총 3353만필지 중 50만 필지를 표준지로 선정하여 표준 공시지가를 산정하고 개별 필지의 특성을 고려하여 개별공시지가를 매기게 되는데, 매년 1월 1일에 표준지 공시지가 및 개별공시지가를 매긴 후 이후 토지분할/ 합병/ 신규등록/ 지목변경/ 국공유지에서 사유지로 변경된 신규 필지에 대해 7월 1일에 2차적으로 공시지가를 산정하게 된다.

 

 

 개발행위가 제한되는 지역은 전문가도 어렵지만 이외의 토지는 초보자들도 접근이 가능하다. 초보자가 토지 투자할 때 반드시 주의해야 할 것은 토지를 매수할 대상이 있어야 한다는 것이다. 주변 택지개발이 대규모로 된다던지 국토도시계획상 인구의 이동계획을 보면 교통망 정비, 도심지역 재개발, 상업지역 활용계획 등을 확인할 수 있다. 경제가 발전하면서 비도시 역의 인구는 도시지역으로 유입되는 비율이 증가하게 되고 인구의 유입은 결국 토지의 활용도를 높이게 되는 주요 원인이기 때문에 초보자라면 인구가 유입되는 도심지역이나 도심지역의 경계부에 위치한 토지를 찾아야 한다.

 

 

 다만 도심역의 토지는 이미 시세가 상승해있는 경우가 대부분이다. 앞서 토지 가격상승이 1963년부터 3천 배가 넘었지만 일반적으로 건축물을 지을 수 있는 지목인 '대'의 경우 5천 배가 넘게 올랐다. 도심지역 경계부에 위치한 토지는 계획관리지역으로 설정되어 있으며 도심의 확대를 통해 도심에 편입이 예정되어 있는 토지다. 도심에 편입되기 위한 공고가 발표되고 실제 착공이 들어간 토지라면 향후 지가 상승이 예상되기 때문에 투자가치가 충분한 땅이 되는 것이다.

 

 

 토지계획이용원을 보면 무수히 많은 법령과 지역/ 지구/ 지목 설정으로 난개발에 대한 규제를 하고 있다. 모든 규제를 다 공부하면 마지막 결론은 뭘까? 토지에 투자할 수 없다는 결론밖에 얻지 못할 것이다. 토지를 투자하기 위해서는 최대 개별 공시지가의 2배 이하 규모의 금액으로 도로에 접하였으며 관할 구청 공무원과의 면담을 통해 개발행위허가가 가능하여 토지의 활용도가 높은 땅을 찾는 방법 밖에 없다. 

 

 

 1만 시간의 법칙이라는 개념이 있다. 모든 일에 1만시간의 노력을 투입하면 해당 분야의 전문가가 될 수 있다는 말이다. 하루아침에 가치 있는 땅을 찾는 눈을 가지기는 힘들다. 빠른 시간 안에 부자가 될 수 있다는 말은 사기에 가깝다. 그만큼 노력을 투입하여야 투자의 안목과 시드머니를 쌓아갈 수 있는 것이다. 토지가 어려운 만큼 진입장벽이 높고, 땅을 찾는데 시간이 많이 걸릴수록 편하게 투자하기 위해 사기수법에 걸려드는 피해자가 늘어나는 것이 현실이다. 투자의 안목을 가지기 위한 충분한 시간을 투입하여 생존하길 바란다.

 

 

 

* 출처 : 토지 투자, 모르면 하지마 ! <구만수 지음, 한국경제신문>