정부 수도권 주택공급 기반 강화 , 수도권 악재?

 

 

 

 

 정부는 5월 6일 수도권 주택공급 기반 강화 방안을 발표하였다. 현재 수도권 주택공급 현황을 분석하고 서울과 수도권에 주택공급을 확대하는 방안을 마련하여 코로나 이후 회복되는 수 요새가 부동산의 매매 가격을 밀어 올리지 못하도록 막겠다는 조치이다. 또한 공공 정비사업을 활성화하고, 도심지 내 유휴공간을 조성하여 주거 공간의 가치를 함께 완성하겠다는 것이다.

 

 마침 총선이 완료되었고, 여당의 새 지도부가 선정되었으며, 임기3년이 넘어가고 있는 현 정부의 입장에서 마지막까지 주거용 부동산 규제의 끈은 놓지 않고 있다. 현재는 코로나 19 바이러스로 인해 부동산 수 요새가 많이 꺾인 모습이고, 주택 가격 상승세는 어느 정도 멈춘 상태이다. 하지만 이후 정부의 긴급재난지원금과 여타 지원정책으로 시중 풀리는 자금이 부동산으로 향하는 순간 전고점 회복까지는 많은 시간이 걸리지 않을 것이다.

 

 정부는 이에 부동산 투기규제 대상인 수도권과 서울에 공공성을 확보한 대규모 주택공급계획을 세워 공급부족으로 인해 부동산 상승의 원천적인 실마리를 없애겠다는 의지를 보였다. 최근 3년간 수도권과 서울의 입주물량은 29.2만 호 / 7.4만 호 규모이다. 이를 향후 3년간(20년~22년) 수도권과 서울의 입주물량을 25.7만 호 / 9만 호 규모로 예측하고 있으며 코로나 19 발 경기침체가 회복하는 시점인 2023년 이후로는 년 평균 25만+@ 규모의 공급을 계획하고 있다.

 

 정부는 공공주도로 수도권에 양질의 주택을 공급하고, 소유자와 세입자의 상생구조를 마련하며, 실수요자 위주 주택공급으로 투기세력을 원천 차단하겠다는 강한 의지를 보이고 있다. 먼저 양질의 주택을 공급하기 위해서는 공급업자가 있어야 하는데 LH와 SH가 사업에 참여하여 주택개발사업을 진두지휘하게 되며, 정비사업 제도개선과 용도지역 상향의 편의를 제공하여 주택공급을 활성화하겠다는 방향이다.

 

 

 또한 주택을 공급하기 위한 토지 확보는 국공유지 활용, 코레일 부지 활용용, 노후 공공시설 복합개발, 사유지 용도지역 변경을 통해 기부채납 방식으로 계획하고 있다. 또한 준공업지역 내 공장 이전부지를 활용하여 앵커를 조성하고, 공실인 오피스를 재활용하여 다용도 공공임대방식으로 운용할 예정이다.

 

 

 정부의 문제의식은 뚜렷하지만 현재 서울 내에만 531곳의 재개발/재건축 지역의 사업이 지지부진한 상황이다. 즉 공급을 제대로 책임지지 못하면 초과된 수요세력에 의해 부동산 상승은 불 보듯 뻔한 사실 앞에서 정부가 발 벋고 나서서 주택을 공급하겠다는 결론을 내게 된 것이다. 

 

 

 공공재개발 사업의 경우 LH.SH가 관리처분시 분담금을 보장하여 조합원 재산권 보장을 해준다. 저소득층의 조합원 분담금을 대납해 주고 10년간 주택 공유 방식으로 소유권을 가지게 되고, 조합원 중도금을 60%에서 40%로 낮추고 보증금의 70%, 연 1.8%의 이주비 융자를 제공한다.

 

 조합 뿐만 아니라 개발지역 내 거주 중인 세입자들 모두 공공임대 입주자격을 제공하고, 사업지 내 영세상인들에게 공공임대상가 등 대체 영업 지를 제공하여 소외계층이 피해를 입는 일이 없도록 조치한다고 한다. 

 

출처 : 국토교통부

  이외에도 소규모 주택정비사업을 보완하여 추가적인 주택공급을 마련하겠다는 방침을 발표한다. 공공임대 공급량에 비례하여 용적률 상향 조건을 개선하고, 공용주차장 확보 시 의무 주차면수 50% 감면 혜택을 제공한다. 또한 공공참여 가로주택정비사업의 경우 분양가 상한제 제외 범위에 귀속시키고, 공공임대 기부채납 시 층수제한 완화, 용도지역 상향, 증정현 인동거리 완화 등의 혜택도 제공한다.

 

 역세권 인근 민간 주택사업 활성화를 위해 승강장 기준 반경 350M 이내 도시계획을 수립하고, 50%를 공공임대주택으로 공급하는 경우 용도지역 상향을 지원하여 역세권 인근 공공임대주택의 공급량을 늘린다. 또한 공장이전부지를 주거와 산업용도의 부지로 조성하여 청년 벤처사업을 지원한다. 1인용 주거 공급량을 늘리기 위해 도심지 내 공실 된 오피스를 매입하여 1인용 장기 공공임대로 전환/공급한다. 지자체와 협의하여 청년/사회초년생등의 라이프스타일을 선도하고, 1인용 공간 외 다중주택 건축규제를 바닥면적 660m2, 4개 층으로 확대하여 공유형 주거문화를 활성화시킨다. 

 

 

 도심지내 유휴부지를 마련하는 방법으로는 군사시설, 공공청사부지 등의 국공유지 활용방안, 역세권 우수 입지에 코레일 부지를 활용하여 상업시설, 주민편의시설 등의 주거 복합개발. 노후 공공시설을 복합 개발하여 생활 SOC와 공공주택 제공. 사유지를 용도지역 변경하여 공공기여로 문화시설 공급한다는 계획이다.

 

 

 수도권에는 이미 30만호 규모의 공급이 계획되어 있다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장지구 까지 2026년까지 공급되는 계획이며, 이를 3기 신도시 조성으로 완성한다는 계획이다. 3기 신도시에는 교통시설에 8조를 투자하고, 스마트 도시, 건폐율, 조경, 용적률, 높이제한을 완화하는 특별 건축구역으로 관리하는 디자인도시, 아이 키우기 좋은 도시, 친환경 에너지 절약 도시 등의 구상을 세우고 있다. 

 

 

출처 : 국토교통부

 

 

 정비사업 지역 내 투기세력을 원천 차단하기 위해 조합정관에 투기방지 조항을 삽입하고, 필요시 토지거래허가구역 지정을 마련한다. 지구지정 전에는 만약 투기성 거래가 증가하는 경우 합동 투기단속반을 운영하고, 구지정 이후에는 주변지역 매수심리가 강한 지역에 한해 토지거래허가구역으로 지정하고, 지구 내 건축, 설치, 형질변경등의 개발행위를 제한한다. 또한 필요시 대출, 세제 정책을 도입하여 투기 금한다는 계획이다. 

 

 

 지금까지 부동산 규제정책은 수요층을 억제하기 위한 정책이 주를 이루었으나, 금번 대책은 수도권의 대규모 공공주택 공급과 유휴부지 활용을 통한 국토종합계획 상 유연한 국토활용의 모토를 공지하고 있다. 만약 계획대로 수도권 30만 규모와 서울에 7만호 이상의 공급이 이루어진다면 강남을 필두로 한 주거용 부동산 고공행진은 주춤하게 된다. 공급을 늘려 가격을 하락시킨 정부의 대책은 상당 부분 큰 영향을 미칠 전망이다. 하지만 지방의 경우 수도권 중심 개발에서 제외되며, 지역 차별화에 대한 문제는 정부가 어떻게 풀어갈지 귀추가 주목된다.