우암 1구역 효성해링턴 마레 분양가 분양일정 조감도 전망

 

우암 1구역 효성해링턴 마레 분양

안녕하세요. IncomePlus 입니다. 이번 포스팅에서는 최근 11월 본격적인 분양에 들어간 부산광역시 남구 우암 1구역의 효성해링턴 마레 아파트 분양에 대해 알아보도록 하겠습니다. 분양을 시작했고, 아직 잔여세대가 남아있는 단지인 만큼 관심있는 분들께 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 

 

 

 

저는 한명의 투자자로써 실거주 보다는 해당 입지의 향후 전망에 대해 집중하고자 합니다. 실거주 하실 분들과 투자자의 시각은 다르기 마련이기 때문에 정보성 위주로만 봐주시면 감사하겠습니다. 

 

먼저 사업개요를 보면 대지 면적 100,468㎡에 지하 5층 지상 36층 규모의 17개동 건물로 구성된 아파트 단지가 들어섭니다. 시행사는 우암 1구역 재개발 조합이고, 시공사는 효성 해링턴 마레라는 브랜드가 선정되었습니다. 

 

모델하우스를 가보고 인상적이었던 부분은 스카이라운지가 4개동이 연결되어서 총 3군데 설치가 된다는 점입니다. 이미 재개발 단지로써 기부체납을 해야 하는 부분은 임대동 113동으로 돌려놓았기 때문에 스카이라운지는 공개용지가 아닌 입주민만 프리미엄으로 이용할 수 있는 공간입니다. 

 

 

단지 정면에는 북항재개발을 볼 수 있는 테라스 유닛들이 설치되어 있습니다. 아무래도 희소성이 높기 때문에 빨리 매물이 빠진 것으로 보입니다. 바로 옆 단지인 오션 파라곤 아파트 또한 테라스 형으로 배치 된 아파트인데요 우암 2구역의 두산위브더제니스 오션시티 또한 테라스가 있는 점을 감안했을 때 메리트가 있어 보이는 유닛입니다. 

 

 

우암 1구역 효성해링턴 마레는 총 2205세대가 들어설 예정입니다. 그 중 1382세대가 일반분양을 진행하고 있습니다. 조합원 세대가 823세대인데요, 여기서 효성해링턴의 비극이 시작됩니다. 조합원 분양가는 800만원대임을 감안했을 때 일반분양 세대 평당가격은 2200만원에 육박합니다. 여기에 발코니 확장 옵션을 선택한다면 2500만원이 더 붙어서 84타입(34평 기준)으로 총 분양가액이 8억원을 넘어서게 됩니다. 

 

 

우암 1역 효성 해링턴 마레 분양가

자 본격적으로 분양가를 알아보도록 하겠습니다. 1382세대 일반 분양을 진행하고 있는 우암 1구역 효성해링턴 마레 가장 저렴한 매물은 59 B타입(25평형) 1층 물건이 총액 480,000,000원으로 시작합니다. 일반적으로 선호타입인 판상형이 아닌 타워형 저층을 감안했을 때 이 가격입니다.

 

 

 

 

 

 

테라스형인 84T 타입으로 넘어가면 856,000,000원 입니다. 여기에 발코니 확장비용과 에어컨 전실 유상옵션까지 포함하면 너끈히 9억원이 넘어갈 것으로 보입니다. 

 

우암 1구역 효성해링턴 마레의 평균 분양가격은 평당 1936만원에서 2517만원 까지 분포되어 있습니다. 옵션비용을 감안했을 때 평당 2000만원을 훌쩍 넘기는 금액입니다. 다시 말씀드리지만 조합원 분양가는 800만원대에서 분양되었던 단지입니다. 일반 분양자들에게 3배에 가까운 분양대금을 내라고 하는 건데요 과연 왜 이렇게 되었을까요?

 

 

부동산 시장에서 오고가는 말들에는 시공사와의 협상에서 추가 공사비가 많이 나온 부분과 조합원들의 분양가에서 공사비를 제한 금액을 일반분양자들에게서 받고자 한다라는 말이 나돌고 있습니다. 진실 여부는 조합에서만 아는 것이지만 일반분양 그리고 투자자 입장에서는 이해가 잘 되지 않는 부분입니다. 

 

가장 어려운 부분은 바로 전세가율인데요 부산시 특히 남구 지역의 전세가율을 잘 봐야 합니다. 중도금 무이자로 분양을 하고 있지만 만약 비조정 지역인 부산시 남구 지역의 아파트 단지를 구매했다고 하더라도 전세를 줘야 하는 시기 까지 끌고 갔을 때를 고려해야 하는 것입니다. 

 

부산광역시 2023년 11월 기준 남구 지역의 전세가율은 65% 가량입니다. 신축과 구축을 모두 포함한 지표라 정확하지 않습니다. 특히 신축 아파트 전세입자를 구하는 건 더 낮은 전세가를 불러야 합니다. 그만큼 매물이 터지기 때문이죠. 더군다나 우암 2구역의 오션시티와 입주시기가 겹치는 마레의 경우에는 84 전세가도 3억에 한참 못미치는 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다. 결국 매매-전세 갭을 최대 6억원 까지는 생각해야 합니다. 이 정도 투자 금액이면 전국에 훨씬 수익률 좋은 단지를 찾을 수 있는 정도의 금액입니다. 

 

우암 1구역 효성해링턴 마레의 바로미터라고 할 수 있는문현동 오션 파라곤을 살펴보겠습니다. 24평형 기준으로 전세가 2억 500만원에 거래되고 있습니다. 이 기준으로 마레 59평형을 5억원에 구매했을 때 최소 약 3억원 이상의 갭이 들어간다는 계산이 나오게 됩니다. 

 

 

 

부동산 아파트 투자자라면 3억원이라는 매매-전세 갭을 주고 마레를 구매해야 할 이유를 찾아야 할 것입니다. 북항재개발 2단계, 우암선 트램, 지식산업센터 클러스터 등 개발 계획은 있고 이런 부동산 트렌드가 매매-전세 갭 3억원이라는 부분을 합당하게 생각하도록 만들어줘야 합니다. 

 

 

우암 1구역 효성해링턴 마레 분양일정 그리고 잔여세대

 

우암 1구역 효성해링턴 마레는 2023년 11월 17일 오픈해서 정단계약일 까지 지났지만 여전히 잔여세대가 남아있습니다. 앞서 말씀드린 것 처럼 매매-전세 갭 3억원이라는 금액을 시장에서 받아들지지 못하는 모양새입니다. 

 

 

1순위와 2순위 경쟁률을 살펴보면 거의 전 타입에서 미달이 나왔습니다. 총 865세대가 접수를 했지만 실제 정당계약까지 얼마나 갔을지는 모르겠지만 총 1000세대 이상의 잔여세대가 남았다는 소문이 거짓이 아닌 것으로 보입니다. 

 

우암 1구역 효성해링턴 마레

부동산 시장을 장기간 지켜보면서 마이너스 피로 허덕거리던 단지가 어느새 부동산 훈풍을 타고 올라서서 프리미엄 1억원을 호가하는 경우도 있고, 프리미엄으로 10억원 이상 요구하던 단지가 하루아침에 마피가 되는 경우도 많이 봐왔습니다. 그런 측면에서 이번 우암 1구역 효성해링턴 마레는 참 조합원과 시공사 그리고 시장의 흐름을 읽지 못하는 단지가 아닌가 생각합니다. 

 

 

일단 부산 지역에서도 개발이 시급한 지역인 우암동에서 평지도 아닌 산 위에 지어지는 아파트가 평당 2200만원을 내걸고 분양을 하면서 다른 특이점이 없다는 점도 아쉬운 대목입니다. 분양 사무실에서도 실제 입주하는 사람 보다는 프리미엄을 받고 전매가 가능하다는 식으로 홍보하는 모양새도 결국 폭탄 돌리기하는 모양새로밖에 보이지 않습니다. 

 

84타입 기준으로 8억원을 주고 분양받아서 수익이라는 금액을 내려고 한다면 최소 10억원 이상은 되어야 세금 내고 나서 수익금을 가져갈 수 있을 텐데 우암 1구역 마레가 10억원이 넘어간다면 대연동 부터 시작해서 남천동, 우동은 얼마나 급등할지 감도 오질 않습니다. 

 

이상 우암 1구역 효성해링턴 마레에 대한 지극히 주관적인 글이었습니다. 

 

 

 

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