국민주택채권이란 할인율 고객부담금 상환청구권 소멸시효 계산 만기까지 보유하면?

 

국민주택채권이란 ?

집을 구매하게 되면 반드시 구매해야 되는 채권이 있습니다. 바로 국민주택채권인데요, 국민주택채권은 정부가 국민주택사업에 사용하기 위한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권으로 국채의 일종입니다. 이 채권이 발행되는 법적인 근거는 주택도시기금법과 국채법에 근거하고 있습니다. 

 

 

즉, 주택을 구입하고 등기를 치는 매입자들은 주택도시기금법 제8조 제1항 제 2호에 의거하여 무조건 국민주택채권을 매입해야 합니다. 국민주택채권에는 2가지 종류가 있습니다.

 

 

1️⃣ 제 1종 국민주택채권

지방자치단체나 정부투자기관과 건설공사 도급계약을 맺는 사업자가 매입하는 채권입니다. 또한 면허를 인가, 허가, 등기, 등록을 신청하는 자가 매입하는 채권입니다. 

 

 

2️⃣ 제 2 종 국민주택채권

다음 조건에 충족하는 사람들이 매입하는 국민주택채권은 2종에 해당합니다.

 

 

➡️ 전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 구입하는 경우

➡️ 분양가 상한제 주택의 경우

➡️ 투기과열지구 내의 주택의 경우

➡️ 2013년 5월 31일 이후 입주자모집이 승인된 단지에서는 제2종 국민주택채권 신규발행이 중단(채권입찰제 폐지)

 

 

 

국민주택채권은 등기를 신청하는 자는 무조건 매입해야 합니다. 일반적으로 채권은 매입 후 5년 동안 보유해야 하는데요, 대부분 목돈을 채권에 담아두기가 꺼려지기 때문에 매입 후 할인률을 적용해서 바로 매도를 하면서 중도상환을 하는게 일반적입니다. 

 

 

 

국민주택채권 할인률

국민주택채권을 매입해야 하는 대상은 소유권 보존 등기, 이전 등기를 하는 명의자와 상속의 경우 상속으로 인해 등기를 요청하는 상속인. 그리고 저장권 설정시 저당권 설정자 등 등기를 요청해야 하는 사람들은 채권을 매입해야 합니다. 저당권 등기를 하는 경우는 드물기 때문에 일반적으로 집을 사는 사람들의 경우 신축 아파트면 소유권 보존 등기, 구축이면 소유권 이전등기를 하면서 채권을 매입하게 됩니다. 

 

 

제 1 종 국민주택채권의 이율을 확인해보면 2022년 12월 1일 기준으로 발행된 채권의 경우 수익률이 1.3%에 불과합니다. 

 

 

국민주택채권 발행조건을 보면 현재 제1종 채권은 연 이율 1.3%에 상환기간 5년 상품입니다. 이자는 연단위 복리형태로 지급되고 만기 일시상환 조건입니다. 

 

 

 

국민주택채권 수익률을 제외하고 매입대상금액을 조회해볼 수 있는데요, 주택도시기금 홈페이지에 접속한 뒤 아래 링크로 매입대상금액조회를 클릭합니다. 

 

 

채권금액 계산하기에서 부동산 소유권등기를 선택합니다. 지역과 금액을 선택한 후 채권매입(발행) 금액 조회를 클릭합니다. 

 

서울특별시 및 광역시 5억원 가량의 주택 기준으로 채권을 1300만원치를 의무적으로 매입해야 된다는 결과가 출력됩니다.

 

 

즉 채권을 5년 동안 가지고 있으면 연간 복리 이자 1.3%가 적용되어서 만기일시상환이 되는 채권을 구입해야 하는 것입니다. 정부가 국민주택사업에 사용하기 위한 자금을 조달하기 위해 발행한 채권이라고 하지만 이런 쓰레기 같은 채권을 왜 의무적으로 구입해야 하는지 이해가 당초 되질 않습니다. 보통 바로 팔아버리는데, 문제는 여기서 개인 부담금이 발생한다는 점입니다. 

 

만약 5원 짜리 집을 구매하고 1300만원 짜리 채권을 5년동안 보유한다고 하면 5년 뒤 상환청구권을 행사했을 때 얻을 수 있는 실제 상환금액은 얼마일까요? 채권의 이자소득세를 제외하고 약 73만원 가량입니다.

 

 

여튼 고객부담금을 조회하기 위해서는 주택도시기금 홈페이지에서 [청약/채권] ➡️ [제1종국민주택채권] ➡️ [고객부담금조회]를 클릭합니다. 

 

 

 

5억원 짜리 집을 구매하면 1300만원 어치의 채권을 의무적으로 구입해야 하고, 이걸 바로 팔았을 때 할인률을 적용한 고객부담금은 약 1,440,920원 가량입니다. 그냥 세금이죠. 

 

 

주택이자 토지 관련 등기를 할 때 의무적으로 매입해야 하는 국민주택채권을 매입하는 경우 매입과 동시에 매도하는 경우 인터넷은행으로 업무 처리가 가능합니다. 반면 국민주택채권을 보유해서 복리 이자를 누리고자 하는 분들은 해당은행 영업창구에서 업무처리가 가능합니다. 

 

 

 

사실 국민주택채권을 직접 구입하는 경우는 극히 드문 일입니다. 왜냐하면 보통 주담대를 일으켜서 집을 구입하는 경우가 일반적이고 그 중간에서 법무사가 껴서 국민주택채권을 바로 매도하고 난 뒤 고객부담금 까지 청구해서 입금해줘야 소유권이전등기가 되는 경우가 일반적이기 때문이죠. 

 

 

 

 

제 1 종 국민주택채권의 경우 만기가 5년이기 때문에 만기일이 되면 상환청구권을 행사해서 구입한 채권에 대한 상환을 정식으로 요구해야 합니다. 만약 만기일로 부터 5년 이내 상환청구권을 행사하지 않으면 국고로 환수되어 버립니다.(????)

 

 

 

 

이번 포스팅에서는 집을 구매할 때 구입해야 하는 국민주택채권에 대해 알아보았는데요, 이율도 1.3%밖에 되지 않고 만기기간도 길고 의무적으로 구입해야 하는 부분이 정말 마음에 들지 않는 채권입니다. 과연 대한민국에서 부동산 소유권 이전 등기를 하면서 국민주택채권을 만기 까지 보유하는 비율이 얼마정도인지가 궁금하네요. 

 

 

 

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