살아나는 코스피 , 침체되는 부동산

 

 

 20년 4월에 들어오면서 코스피는 1900선을 회복하면서 코로나 19 바이러스로 인해 침체된 증시의 분위기가 반전되고 있는 모습이다. 한국은행의 시장 안정화 조치와 정부의 지원정책에 힘입어 유동성 리스크 때문에 흑자 도산하는 기업들의 디폴트를 막겠다는 의지가 강하기 때문에, 단기간에 위기를 극복할 수 있었다. 국고채 3년 물의 금리는 지속적으로 떨어지고 있다. 채권 매입자가 많아지면 금리는 낮아지게 된다. 그만큼 단기간의 미래에 경제가 살아날 것이라는 긍정적인 전망이 우세하다는 증거다.

 

 

 한국의 의료/방역체계가 모범적인 사례로 평가되면서 외국에서 한국형 방역모델을 수입하고자 하는 러브콜이 들어오고 있다고 한다. 코로나 19가 처음 터졌을 때만 하더라도 한국인이라는 이유로 추방당하는 모습이 언론에 보도되곤 했었는데 상황이 역전된 것이다. 환율도 안정화되고, CD91 일물 금리, 회사채 3년 물 금리도 하락하고 있는 등 금융시장 전반이 안정화되고 있는 모습이다.

 

 

 다만 2분기 실적예상치 하락이 예상되면서 개별기업들의 주가는 아직 120일 평균선을 넘지 못한 경우가 많다. 경제에서 인간의 이동이라는 게 얼마나 중요한 대목인지 다시 한번 상기하게 된다. 인구의 이동은 결국 소비, 생산, 투자 모든 부분을 야기하는 원동력이며 인간이 A 지점에서 B지점으로 이동하는 과정에서 화폐가 소비되고, 생산되고 투자되면서 경제가 움직인다는 사실을 말이다.

 

 

 증시는 이제 안정화가 되어가고 있고, 환율도 안정화가 되고 있는데 무엇이 문제일까? 바로 부동산이다. 최근 국토부에서는 분양권 전매제한 대책과 법인 투기세력 금지, 용산 재개발 토지거래허가구역 지정 등등의 부동산을 옥죄는 정책들을 내놓기 바쁘다. 현 정권이 여 대야 소의 국면으로 21대 국회가 열리게 되었고 이제 3년 차로 접어들면서 긍정적인 정책평가가 쏟아지는 정부의 입장에서 부동산 규제 드라이브를 제대로 걸 수 있는 타이밍으로 보인다.

 

 

 부동산 규제 정책이 줄줄이 나오면서 가장 먼저 영향을 받는 것은 주택담보대출 실적이다. 최근 주택 매매와 전세 관련 대출이 주춤해지면서 전월대비 증가폭이 축소되고 있는 상황이다. 특히나 매매거래에 대한 정부 정책이 강화되면서 임대시장에 공급량이 줄어들게 되면서 전세시장이 폭등 조짐을 보이고 있다. 전세 만기가 되어가고 있는 세입자들 입장에서는 마른하늘 날벼락 소식인 것이다. 현재 살고 있는 집을 어떻게 나가더라도 새로 전세를 구하려고 하면 가격이 상승하여 평수를 줄이던 외곽으로 밀려나던 둘 중 하나를 선택해야 하는 상황인 것이다.

 

 

 정부의 부동산 규제는 언제까지 이어질 것인가? 증시는 실물경제를 6개월 정도 앞서 반영한다. 증시가 1400까지 밀려났다가 최근 1900선을 회복하였듯, 부동산 시장도 분양권 시장부터 시작하여, 매매시장과 전세시장을 강타할 것이고, 이후 부동산 호황 시기를 다시 만들어 낼 것이다. 주거용 부동산은 근로소득을 벌수 있어야 하고, 사업소득을 마련할 수 있는 개인들이 만들어가는 시장이다.

 

 

 또한 정부의 시장안정화 정책과 소상공인들을 부양하기 위한 정책의 최종적인 결과물은 절대 화폐량의 증가와 화폐가치의 하락이다. 단기 금융시장이 안정화되면서 자금순환 속도가 빨라지면서 정부에서 풀어놓은 150조 가량의 지원금은 시장으로 본격적으로 침투하기 시작하여 광의통화 M2는 2982.9조 원(0.9조 원 증가)이다. 이처럼 정부의 실수요자 중심의 시장 정책들과 최근 코로나 19 시장 타격으로 인해 잠시 주춤하겠지만 가격이 빠진 만큼 다시 상승할 것이라 예상한다.

 

출처 : 한국은행

 

 부동산의 오랜 격언 중 "입지, 입지, 그리고 입지"라는 말이 있다. 건설사들은 특화설계와 우수한 단지내 시설들을 유치하면서 주거의 질을 높이는 주거서비스를 제공하여 참 비싼 가격으로 아파트를 분양하지만 비싼 단지가 더 많은 상승폭을 보이는 것이 최근의 주거용 부동산의 트렌드이다. 아파트의 양극화가 발생되면서 구축 아파트의 선호도는 갈수록 떨 떨어지고, 신축 아파트의 수요는 폭발적으로 증가고 있는 양상이다. 

 

 

 구축 아파트의 생명은 어디 까지 이어질 것인가? 재건축을 통해 새로운 아파트로 거듭날 것인가 아니면 국가 용지로 수용되어 국가 개발 프로젝트로 사용될 땅을 마련할 것인가? 미래는 아무도 알 수 없지만 결국 좋은 입지고, 대한민국이 지속적으로 성장한다면 해당 필지의 아파트는 반드시 합당한 가치를 할 것이다. 늘어나는 화폐량만큼의 인플레이션 헷지와 미래 가치의 상승분을 동시에 누릴 수 있는 입지를 찾고, 변화하는 임대시장을 준비하도록 하자.